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新刊推荐!“经营预测”打造新一代地产决策的最强大脑

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-11-17作者: 吕娜


万亿时代,房企巨头们在智能化经营决策上的一个重要赛点是预见性决策,而预测是4P预见性决策的基础和前提。

爱德地产研究院从房地产企业数智化经营管理入手,结合4P预见性决策体系以及行业发展趋势,以经营预测为主题,推出了第12期《地产新管理》期刊。


目录 CONTENTS

分析篇

(1)千亿房企的10大运营趋势

(2)中海、万科、碧桂园,未来3年谁更会赚钱?

(3)龙湖VS万科:看利润型和均衡型房企运营模式的差异

(4)新城控股:上半年恢复主动拿地,运营节奏重回正常

预测篇

(1)标杆实践:V企构建测算模型,辅助运营决策,达成战略目标

(2)3大策略包:应用投前投后模型,强化房企抗风险力

(3)测算一体化:实现精准管控,保障经营目标

(4)敏感性分析:助力房企锁定最优定价方案

(5)4大环节:优化投资模型,推进测算系统高效运行

(6)差异对比:经营测算中管理口径与财务口径的区别

数智篇

(1)数据保障:优化主数据,实现房企高效运营

(2)技术平台:房企数智化建设的最强大脑

数值篇

(1)房企项目运营健康指标阈值范围参考

(2)房企项目开发标准工期参考

●让预测发生●

在有些房企的运营总眼中,机器预测还是一件很难的事情。

如何定价,才能吃透利润又不影响流速?

影响利润的是定价问题、备案问题、成本问题、还是管理问题?

成本、价格、回款、利润,如何精准预测到每一套房间的去化区间?

他们认为,这些判断和预测,还都只有人脑才能完成。目前机器使用的测算也都是人给予的公式和方法。

但是,机器不会忘记,机器不会懒惰,机器不会作假。

大运营是一套很复杂的体系。涉及到的数据和指标,常常让运营总发憷。但在信息透明的环境下,如果能够实现取数口径

一、判断指标统一、测算逻辑统一,决策结论往往不言自明。

领先房企坚信数智化的力量,已经着力推动大运营体系线上线下双轮驱动。有经验的高手,十分钟就能判断目标块地能不能拿。经过训练的决策智能,正让每个运营人逐步获得高手的判断能力和工作效能。

定价模型、进度模型、利润模型、现金流模型、动态货值模型、成本模型、费用模型,很多企业已经运用自如。支撑商业智能BI的数智化需求,正成为地产运营人的刚需。

有些运营总已经从文山会海中脱离出来,把更多精力放到对未来三至五年的战略思考中。

当然,预测只是4P预见性决策的基础和前提。如何实现预测、预演、预警、预控为体系的决策智能,仍然任重而道远。

●内容节选一●

经营分析

落地七大经营管理场景

经营分析围绕经营管理,形成“曝晒问题—实时监控—探究成因—落实问题”的管理闭环,核心是实现七大经营管理场景的落地(如图1)。


核心图1 七大经营管理场景

第一,通过经营看板,展示经营结果的动态偏差和完成情况。

第二,基于偏差展示,预估公司经营或项目运营风险,做出预警监控。

第三,落实风险事项,多维查询,实现自定义搜索和报表功能。

第四,敏感性分析,寻找相对应的解决方案。

第五,通过线上会议对问题进行跟踪和解决,把寻找到的解决方案与风险预警在会上进行决议,敲定落实相对应责任人。

第六,巡查管理模块,实地巡查执行效果。

第七,通过绩效考核进行奖金计算和项目跟投,把结果反馈到经营看板上,形成管理闭环。

目前,V企的经营看板按照经营目标、签约回款、利润现金流即“供-销-存-回-结”的方式展现完成情况,并针对每个指标的完成情况进行下探(如图2)。


核心图2 经营看板平台分析(模拟数据)

●内容节选二●

预测模型:

多类型、多层级、多场景设计

S企建立了一个多类型、多层级、多场景的预测分析模型,它包含多种物业,四层汇总、六个管理场景,来实现项目的整体预测
(如图3)


核心图3 多类型多层级多场景模型设计

四层汇总包括分期层级模型、项目层级模型、城市层级模型和集团层级模型。

由于S企的产业多元,涵盖了销售、商业、养老、租赁等多个业态的测算模型。

这些模型的应用场景不同,因此S企在主模型上做了一些附加的调整,形成了相应的场景模块,如敏感性分析、预警、多维查询、投资目标跟踪、关键指标跟踪、奖惩计算等。

基于上述模型,S企最终实现了如图4所示的BI看板,完成了相应的数据预测。


核心图4 重点项目信息看板展示(模拟数据)

通过查看整体信息和重点项目信息,让管理者了解了运营现状,并对重点项目重点关注,尤其是对缺口大、偏差大、预警难的项目,通过提供资源或决策支持的方式重点督促、推动改善。

这个看板还可以看到相应的投后奖惩预测,以及对项目全周期的经营指标预测,例如IRR、货值、毛利率等。

●内容节选三●

3大策略包:

去化策略、回款策略、开发成本策略

爱德地产研究院基于多年地产行业实践经验,梳理总结了房企项目运营全周期的策略包,助力房企快速决策,以应对项目开发过程中各种不确定风险(如图5)。


核心图5 投前测算预测逻辑图

去化策略:根据城市能级、项目分类和自定义设置去化参数。

回款策略:根据回款类型与回款周期比例设置参数。

开发成本策略:单方开发成本、单方建安成本、单方工程量等三大估算策略;支付期间均摊和工程节点支付两大支付策略。

在项目运营全周期中合理运用策略包,只有掌握了正确方法,房企才能根据市场需求变化对不同项目的运营方式进行动态调整。顺势而为,制定合适的投资及营销策略,减少经营的盲目性,提高房企的市场竞争力。

●结语●

4P预见性决策体系是一个动态循环的过程。预测扮演着至关重要的角色,可谓是牵一发而动全身。

对任何企业来说,预测数据对年度经营指标产生深刻影响。

一旦缺少预测,一方面可能会让风险随时暴露;

另一方面,可能使企业无法实现高速稳健增长。对决策者来说,一个完整的预测体系,可以时刻保持对风险的预警和预控,从而在经营过程中及时纠偏。


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