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5.1大改来临!“营改增”下房地产成本目标管控及老项目征收方式选择

日期:2016-08-19

5月1日,房地产“营改增”即将正式推行,在此情形下,这里对当前房地产的成本目标管控,尤其是增值税方面存在的部分未解决问题做一些初步探讨。 

为了便于阐述,先界定一个概念:综合进项税率,它不是指某一单项材料或服务的进项税率,而是指项目所有能够进项抵消的材料或服务考虑其单个进项税率及得票率得出来的综合的进项税率均值。因而,此数值比较理想的状况是在11%左右(下面如果出现大于11%的分析,是出于探讨的需要)。 

先假设一个项目情况如下图: 

我们考虑该项目税后(不含税)工程成本同为100000(万元),综合进项税率分别为11%及6%的情况下,对应的项目净利润和NPV值,结果如下(项目的开发及销售计划均有假定,在这里不做明示): 

从上表可以看出在同税后成本为100000万元的情况下,综合进项税率为11%的净利润仅比综合进项税率为6%的净利润高出0.51%,相反NPV值反减少0.01%,两者数据优势均非常微小(NPV之所以在6%的情况下超出,与更低的综合进项税率下,进项税的资金占用更少有关)。 

因此,在“营改增”下,对于目标成本的管控,紧盯住税后工程成本基本就能把握住成本管控的目标。 

但是,对税前(含税)工程成本的管控有没有意义呢?我们考虑该项目税前成本为111000万元时,本该可以得到11%的综合进项税率,而由于管控不到位只得到6%的综合进项率,两者对比结果如下:

 

可以看出,原本处于11%的综合进项税率时,净利润和NPV值比综合进项税率为6%的情况明显占优。 

因此,我们所说的税后工程成本的管控目标是在竭尽所能取得所有进项税发票的情况下实现的。在此前提下,只要实现相同的税后工程成本,进项税率的大小对于最终结果差别不大。 

下面两图,对该项目在各种综合进项税率下的净利润和NPV值做了列举,也揭示了上述结论。

“营改增”下房地产老项目征收方式选择 
当前,作为一般纳税人的房地产企业其老项目的增值税也面临采用一般纳税还是简易纳税的选择。现在已经有了一些公认的观点,即当老项目已经进行到快要完工时以采用简易纳税为好,另一种情况是如果老项目的利润率高到一定程度也是以简易纳税为好。只不过,老项目工程进行到什么程度,利润率高到什么程度,还没有较为清晰的探讨。 

我们仍旧以一个项目具体情况进行探讨,假设项目情况如下: 

先根据不同的项目毛利率测算了该项目简易纳税法下的净利润及NPV值,再根据两个维度(项目综合进项税率及项目税前毛利率),测算相应情况下该项目采用一般纳税法的净利润和NPV值。 

得出的净利润结果表格如下:

由此,可以大略判断一个老项目是采取简易纳税还是一般纳税(上表红色区域为可采取一般纳税法,其余为采取简易纳税法),方法如下述。 

即假如一个老项目,得知它的税前毛利率((收入-成本)/收入)最高也只能达到25%,而同时考虑到它当前的工程进度,后期还能收到一些进项税发票,并且最后项目的综合进项税率能够达到并超过7%,那么,(含税毛利率=25%,综合进项税率=7%)查找上表值为-1.4%,落在红色区域,即可采用一般纳税法。 
相应,我们测算NPV值的结果如下: 

从NPV的表可以看出,对于同样的项目,当毛利率不到25%,综合进项税率超过6%,即可采用一般纳税法。之所以NPV的标准比净利润低,主要是因为NPV更考虑到了现金流的时间价值。 

以上两项“营改增”的探讨,均是出于一个假定项目的测算,其结果也必然会受该项目的种种假定所限制,因此结论并不具有最终代表性。






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