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营改增对房地产、建筑业的影响

文章来源:赛普爱德研究院日期:2016-08-22作者:郭玉

说到营改增对房地产行业的影响,首先要往上游看,即地产行业的上游,如建筑业、服务业、金融业,营改增给他们带来怎样的冲击。这次营改增最大的冲击是建筑业。影响体现在两个方面。

 1、营业税改为增值税后流转税负的变化

营业税和增值税统称为流转税,这个税是上升还是下降,上升几个点?还是下降几个点?从中长期来看,营改增后,建筑业的税负毫无疑问是上升的,最少上升2-3 个点。为什么这样讲呢?计算一个简单的账,4 月30 日之前,营业税的计算方法为:100 元的收入*3.3%=3.3 元,5 月1 日以后的增值税时代,算法有所变化。首先有老项目和新项目之分,如果是老项目,计算方法为:100 元/1.03*3%≈2.9 元,这个税负如总理要求下降,减税五千个亿。总理说今年要确保各个行业税负只减不增,财政部、国税总局的官员也在多个场合强调只减不增,从短时间来看,如果地产或者建筑业是老项目,采用简易计税,税负确实下降。

为在营业税时代100 元收入是含税的,但在增值税时代这100 元不含税。我们必须把含税的100 元收入换算为不含税收入,即:100 元/1.03*3%(简易征收税率)≈2.9 元与营业税相比,税负确实下降。但事实上,这仅是过渡期的临时过渡办法,如果放眼一年或两年后,我们再来看营改增的影响是什么?未来已无老项目,几乎全是新项目。而对于新项目来说,增值税的税率是11%,计算公式如下:缴纳税负=100 元*11%- 可抵扣的进项但建筑业可抵扣的进项能有多少呢?我们再来算一个账,我认为建筑业可抵扣进项在50% 左右。100 元收入中材料占比大概50-60%,人工20-30%,机械费5% 左右,三项费用管理费用、财务费用、销售费用占5-10%,税金是3-10%,纯利润约为2-10%,这就是建筑业100 元收入的构成。而这个构成中人工、三项费用、税金、利润无法抵扣,所能抵扣的是材料和机械费。那么材料中能抵扣仅仅占比50-60%,但是建筑业的材料并非都可拿到增值税专用发票,如沙、石、砖瓦、混凝土等, 即便拿到专票,也可能按照简易计税,税点为3%。此外,机械费也可拿到专业发票。

但计算后得知,所能拿到的专用发票其实不到50%,假定按50% 计算:11%*50%=5.5(征税税负率)

5.5*1.1=6.05(城建税、教育附加税)6.05-3.3(之前的营业税)=2.75(征税税负率)从上得知,税负可能上升了2.75% 左右,这就是营改增后建筑业流转税负可能发生的变化。

 2、企业所得税的变化

流转税负的变化仅仅是表象,而深层次的影响是企业所得税的变化。5 月1 日后,建筑业2015 年的营业额若超过500 万,将会自动升级到一般纳税人。但500 万其实是一个很小的营业额,建筑业不可能低于500 万。这种情况下,意味着绝大多数建筑公司都是一般纳税人,而一旦被税务局认定为一般纳税人,所得税将会发生什么变化?

 营业税时代:

营业税时代建筑业的企业所得税大部分以核定征收为主,大型央企、国企所得税可能为查账征收,但下面有二包、三包、四包,这些小包工头基本为核定征收。核定征收即100 元的收入,无论成本费用和利润是多少,正常所得税的计算公式为:企业所得税=(收入- 成本)*25%实际操作时,是核定征收或代征。即:

100 元收入*10%*25%(税率)+3.3(营业税)=5.8%。即建筑业100 块钱收入税负率约为5.8% 左右。

 增值税时代:

增值税时代姑且不说增值税税负的变化,先来看所得税变化,即改为查账征收,是多出来的利润直接乘以25%。由此导致建筑业的所得税将会上升不少,增值税再上升2-3 个点,所得税可能上升5-10 个点,而建筑业的纯利润之前仅有5-8 个点左右,税负变化将会把建筑业的利润“吃” 的荡然无存。

建筑业作为房地产的上游,在利润殆尽的情况下,将会出现什么情况?目前不少总包商都在与开发商谈判,要求在原来的合同价上加价,即希望将税负的上升,其中一部分由下游开发商承担。这仅是建筑业本身的一个自身税负的变化,更糟糕的是房地产企业对建筑业要求不仅这一点。以往解决税务问题主要靠搞定包工头和税务局。但增值税时代,这种现象会出现什么样的变化?如果让建筑公司多开3 亿的票,增值税会上升到11 个点,如果是一般计税, 所得税直接上升25 点,没有成本对应。如正常5 亿的收入,有4.5 亿的成本对应,开到8 亿发票,成本依然是4.5 亿。那么这多出的3 亿没有成本对应,就会多出11 个点增值税、25 个点所得税,相当于36 个点,建筑公司的税负大幅度上升,就会令原有地产公司惯常解决税务的两大做法失去了基础。

 地产行业如何应对?具体的应对策略和思考

营改增对地产行业带来的直接、影响是营业税改增值税后,税负究竟是上升还是下降?房地产行业一样会上升,因为可抵扣的东西相对较少。其实这仅仅是表象,深层次的影响还是房地产的土地增值税和企业所得税的影响,这两个问题是一个大问题。我们应对营改增思考的着力点,不在于增值税本身,而在于土增税和所得税的变化,即所谓的“隔山打牛”。

 1、营改增对房地产行业的改变

我们再来看一下营改增对房地产业的变化。营改增后,同样得分老项目、新项目,老项目可以简易计税,征税税率依然是5%,但是由于含税的100 元换算成不含税的100 元,即:100/1.05*5.6%=5.3税负率确确实实下降,但老项目同样是暂时性过渡性的办法,等将来房地产项目都是新项目时,只能采用一般计税,即乘以11% 的税率再减去可抵扣的进项。那么,作为房地产开发商,可抵扣进项有什么呢?在房地产100 元的收入构成中,地价占比不好计算,主要看拿地的方式、拿地的时间点,每个平方楼面地价差异太大。

第二部分是土建。土建占收入的比重也不好说,可能仅三、四千元, 如果在北上广深一线城市, 房价卖到8 万-10 万/ 平米,三四千块钱的土建仅占5-10%;三四线城市房子卖价五六千元,土建占比则为60-70%。剩下的地价和建安扣除以外,房地产几乎没有太多的可抵扣进项。因为三项费用间的利息无法抵扣,管理费用、销售费用中有一部分可抵,但是交际应酬费、交通费无法抵扣,员工可报销的内容非常明确,另外各种各样规费、资金利息、拆迁补偿费也无法抵扣。综合来看房地产能抵扣的进项占销售收入的比重不会超过50%。房价在1 万元以上的税负率,在营改增后增值税税负率长期来看是上升的;如果房价在1 万元以下,由于可抵扣进项占比较大,这种情况税负率有可能下降。

 2、应对方法——第一个工作

总结来说,对于二线以上的城市,营改增后房地产从中长期来看,它的税负应该是上升,而非下降。那么,应该如何应对呢?需从两个时间段去考虑。一个时间段就是老项目,4 月30 日之前争取把项目做成老项目,这个时间点已经过去,其实在4 月30 日之前最核心的问题只有一个,就是把项目千方百计认定为老项目,认定老项目最大的好处就是多了一个选择权,有权利选择按照简易计税还是一般计税。接下来我们要做的工作,就是对老项目进行认真测算,哪一种方式对老项目更有利。但事实上无法计算清楚,原因是上游的建筑商、供应商、服务商等在营改增后,是一般纳税人还是小规模纳税人,他们能提供什么样的发票?是普通发票还是增值税专用发票?如果是专用发票, 税点是17%、13%、11%、6% 还是5%、3% 还是0 ?在5 月1 日后很多上游的企业慢慢弄清楚并进行测算,在这段时间作为地产商应不断与他们沟通,了解他们的现状,特别是大的供应商、建筑商、材料商、服务商,这之间一定要进行谈判、磋商,将来后续的业务提供什么样的票,税点是多少;落实后才能确定我们的项目采用简易计税还是一般计税,哪一种更合算,这是我们要做的第一个工作。

 3、应对方法——第二个工作

从中长期来看,应对营改增,毫无疑问是加大征税的进项。但如何扩大进项?第一大方向是要求上游,与其进行合同的修订,要求在后续的工作中,上游尽量提供增值税专用发票,材料供应商提供17%,建筑商提供11%,服务商提供6%。但当你向上游提出要求时,上游的税负必然会上升,如何将其与开发商间利益做一个平衡?这中间需进行博弈和磋商。为应对营改增,房地产企业主要的举措之一是要材料由乙供改为甲供,好处是材料供应商征税的税率为17%,如供应商开发票给乙方,乙方再开给甲方,税率就由17% 变为11%,减少6 个点。所以,不少人提出甲供材是降低房地产企业税负的主要措施和策略之一,这其实是一个错误的观点。

• 经过定量的计算和分析,通过数字的计算发现甲供材在很多情况下不合算,同时如果是甲供材,可能会有其他负面的影响。如乙供时,乙方在材料中赚取集中采购的价差。但若改为甲供,甲方未必能拿到价格上的采购优势。

• 材料的现场管理可能会出现浪费。

• 乙方将要求收取材料的管理费,并就此加价。

• 按照36 号文件的规定,即使一小部分甲供材,乙方有权利按照简易计税只开3% 的建安增值税发票给甲方,这样一来地产商获取进项的税额必然大幅减少。但事实上,营改增对地产来说最主要的举措是加大增值税的进项,因进项有限,地产商争取上游尽量提供进项的增值税发票,这一定是双方博弈的过程,不但考虑开发商的利益,还要考虑上游的利益。

 4、应对方法——其他工作

除此之外,我们要考虑的核心是不允许抵扣的内容。如土地出让金内除地价外最重要的拆迁补偿款,特别是旧改项目。以深圳为例,城市更新内要赔给被拆迁户的房屋面积、金额占销售额或占可售面积的比重高达30-35%,而按照最新的营改增文件,这部分拆迁补偿费不允许在增值税销售额中扣除,乘以11% 的销项税金, 相当于营业额中的3.3% 让增值税“吃掉”,这个该如何解决?深圳的城市更新走在全国前列,与内地旧改的区别在于:内地大部分是政府主导,深圳是市场主导,由企业负责拆迁,政府卖的是生地,而不是像内地卖熟地,如果因为营改增不允许抵扣这个问题,将会倒逼深圳这样的城市更新模式倒退十年。

即为了拆迁补偿费能够在增值税税前扣除,只能将生地模式变回为熟地模式,拆迁补偿不是由开发商直接支付,而是通过政府进行过渡,这样令政府将拆迁补偿转变为土地价款的组成部分。只要是土地价款的组成部分,增值税就允许抵销售额,而这个金额相当大。另外各种各样的规费无法抵扣。因为政府部门收取时是行政性的事业收据,而这些收据没有缴纳增值税,所以税务局规定这些无法抵扣。贷款的利息和财务顾问费也无法抵扣。地产商考虑的是将金融机构的利息和金融机构收取的财务顾问费转化为允许抵扣

的项目,这对于开发商来说金额相当巨大,能否抵扣影响非常大。

对商业地产的影响

这次营改增对商业地产带来的影响还是比较大的,商业地产受到最大的冲击或影响是未来开发主体和商管企业间的配合问题。如某一个开发商用开发主体A 开发了一个商业项目,将来不对外销售,或是部分销售、部分自持,自持的这部分又成立一个商管公司B 进行招商、运营和管理。商管模式可能会有三种:

• 第一种:所有的租金归商管公司收取,不支付开发公司

任何费用。这种情况下,因是同个老板,折旧、利息都在开发企业,开发企业如有一部分进行销售,销售的收入和利润就可将这个折旧和利息进行抵扣。那么商管公司基本是100% 的租金收入,有可能20-30% 是运营维护的费用,剩余的60-70%是毛利。

• 第二种:所有收入归开发企业A 收取,A 向运管公司B支付一定的管理费,作为B 公司的补偿。

• 第三种:B 公司以相对较低的价格先向A 公司整体租下

商业物业,再将其散租出去,把大部分的租金收入留在运管公司B。这三种模式在过往营业税时代都存在,不同的模式主要考量的是房产税的变化及企业所得税的综合平衡。到了增值税时代,我们必须再加上增值税的因素,即增值税的销项税额和进项税额的时间匹配问题。如房地产公司只有一个商业地产,开发后长期只租不卖,开发环节的材料、建筑、服务商有大量的进项税留在A 公司的账面上,如按照第一种模

式,所有收入归B 公司,所有的租金收入销项税由B 公司承担。但B 公司没有太多进项抵扣,只有20-30% 的日常采购、零星费用可抵扣,这样B 公司要交大量的销项税,而A 公司浪费了大量的进项税。那么,考虑到增值税的影响,第一种模式就必须枪毙,以后商业地产的运营只有第二种和第三种进行比较。即必须考虑增值税在A 公司开发环节进项税金如何能够跟销项税金进行匹配,第二种模式仅收取管理费也行不通。

那么,商业公司的运管也许只剩下一种模式,即B 公司支付一定的租金给A 公司,考虑到正好能将A 公司的进项税金匹配掉。即支付租金比例是考虑增值税整体税负的下降,以及房产税税负的节约,将这两个建立一个数学模型,寻找到一个整体税负的最低点,才是最佳支付租金的比例点。

 结语

营改增对整个房地产和建筑业的影响是巨大的,唯有正确对待才能真正做到“减负”。


 



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