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营改增后,房企将面临的四大挑战

文章来源:赛普爱德研究院日期:2016-08-22作者:程龙贵

5 月1 日营改增实行后,影响面颇广,但事实上,受影响最大的是房地产行业。房企在营改增后将面临4 大挑战——税收管理挑战、财务管理挑战、企业管理挑战和法律管理挑战。

税收管理挑战

房企的盈利税率从5% 提升到11%,进项税额虽可抵扣,但税率是升还是降,还需详细测算。事实上,对于城市更新项目来说(如深圳),是非常严重的打击,因为城市更新土地拆迁成本不能抵扣,那么应如何处理?

• 国税局将其认定为老项目,按照老项目进行征税。

• 未来可能再出台一个政策, 通过某种方式进行征收。因此,若已争取到将项目认定为老项目,那么房企下一步应先准备好更多的证据,即谁走的快、准备的多,将来就有可能获益,因此这一步对于深圳房企特别关键。另外由于深圳房价很高,建筑成本仅仅是九牛一毛,当前税负非常重,如果以深圳城市更新为例,按照当前征收增值税的方式,仅增值税的税负率将达到7、8 个点。因此下一步将可能不再是简单的税务筹划,而是房企必须以税后净利润为管控目标,否则前期努力,都会被税收成本所侵蚀 。

表1 营业税和增值税下各事项对比

由表1 得知,增值税流转率虽可能会减少,但税后净利润也会减少。不少房企财务总已发现一个问题——在当前征收增值税的情况下,将来对于税负的控制要求会更高。

• 一般计税方法下,增值税下的销售收入为营业税下销售收入的90.09%,且新、老项目采用不同计税方法,收入打折程度也不相同。

• 销售成本下降,但具体下降的比重根据项目各项成本占比不同而不同;成本报表也将会发生变化,之前采购时只关注总价,现在则需关注“不含税成本、进项税、总价” 三个指标,但以哪个为主,仍在摸索中。

• 增值税升降情况需根据项目土地成本占项目成本比重而定,若成本低,则增值税负会提高。以深圳城市更新为例,由于拆迁成本不能作为销售收入抵减项,增值税将大幅提升。

• 土地增值税升级正好和增值税情况相反,增值税高时,土地增值税降低,两者间需要综合平衡。

1、过渡期是要专票还是普票?

大多数财务认为,使用普通发票可能总数比增值税专用发票税率要低,那么是要专票还是普票?

很多房企无论新老项目都使用增值税专用发票,我认为这是自己往“坑” 里跳。

• 若全部开增值税专用发票,已认定的老项目,税法规定不能抵扣。每个月取得增值税专用发票需要认定抵扣,同时,采用简易计税方法的老项目,对应的进项税务必须做转出,但如大量转出,金税三期系统可能预警,甚至引起主管税务机关关注。

• 财务成本工作量增大,其中属于老项目的部分增值税专用发票通过进项转出,量非常大,财务人员很难判断这个票哪些是用于老项目,哪些是用于新项目。

• 不能单纯只依赖财务,因为财务对业务不够了解,无法判别采购成本是用于新项目还是老项目,将会承担非常大的法律风险。因此需对企业的成本总、采购总进行培训,分清新老项目,分清简易计税方法和一般计税方法的重要性,并在合同中明确相关事项。

2、预收款如何缴纳增值税

目前,各地国税局对于预收款如何缴纳增值税,现有两种做法:

• 开具发票时,为确认收入要求全额缴纳增值税,如福建、广东、新疆、北京、江西等省市。

• 开具零税率增值税发票,或以红冲等方式,在预收款环节只需预缴3% 的增值税。如此复杂的开票纳税要求,将给房企管理带来极大压力,如果是前者,财务部门及企业将面临极大压力,对于房企来说,需要做好以下三点:

• 财务部首先要有非常强大的核算体系,了解每月实时允许抵扣进项税额。

• 了解当月还可以取得多少进项税额,这是建立在合同管理到位,与采购部、成本部沟通到位的基础上。

• 拿到这两个数据后,第三个数依然不够的情况下,查看还可向客户多要多少票,这时需要与成本部门沟通,三个数都要做到,财务部门才能做增值税税负管控工作,如果出现任何差错,企业将面临次月缴纳增值税的问题。

企业管理挑战

表2 营改增对企业管理产生的影响

1、业务管理

未来,企业财务部门需培养具有强烈增值税意识的销售,避免未来因增值税使得售楼部与业主产生纠纷。业务管理受到的影响涉及业务模式、议价策略、开发进度和营销方案等,如表2 。

• 议价策略:营业税原有税率为5 个点,改为增值税后是11 个点,因此企业的议价模式需要更改。

• 开发进度:多项滚动开发时,财务人员需平衡整体的销进。

2、税务管理

房企需建立完善的核算体系,保证会计核算的增值税额和申报的增值税额相等,在实务中,稍有不慎,两者就有可能出现差错。

3、其他内部管理

房企需更新完善原有的制度体系、内部控制流程、预算管理、财务管理和信息化管理,目前金融、房地产行业都将重点放在信息化管理的更新上,可通过信息化系统合理税筹税划。图3 是基础模型设置条件。

图3 基础模型设置条件



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