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房企不动产租赁应把握的11件事

文章来源:赛普爱德研究院日期:2016-08-22作者:智云

房地产开发企业涉及大量的不动产租赁服务业务,从笔者结合培训过程以及学员反馈问题来看,实操中主要需要关注的以下常见11 大问题,供大家参考。 

如何判断适用税率

不动产出租主要涉及以下5 种情形下的3 种税率,具体如表1(备注:个人包含个体工商户和自然人,避免错误认为只有自然人才能优惠) 。 

表1 不动产出租不同纳税人涉及的不同税率


房地产企业常见不动产租赁服务涵盖范围

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)规定,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。房企通常涉及以下常见的不动产租赁服务:

•提供的地下车位、地下车库、地上车位等停放车辆服务。

•以不动产作为载体的广告位出租。 

一般纳税人简易计税方法政策及选择

考虑到实施营改增后,在2016 年4 月30 日之前,房地产企业老项目开发进度不一,已经发生的成本和费用不再取得增值税专用发票,如果不给予过渡政策,将大幅增加不动产租赁业务的增值税,因此,给予包括房地产企业在内的一般纳税人,允许其2016 年4 月30 日前取得的不动产,采用简易计税法按照5% 征收率缴纳增值税。 

判断简易计税方法与一般计税方法的选择标准及后续注意事项

两者主要区别在于,简易计税方法无需取得增值税专用发票,即便取得专用发票,也不能抵扣销项税额。因此,判断标准就是公司进项税额是否足够,以及延迟或提前缴纳增值税的货币时间价值。

如何判断是否属于2016 年4 月30 日前取得的不动产

20160430 河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答( 之二)二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题财税〔2016〕36 号文件中明确:房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目。新、老项目的界定标准,对房地产开发企业的不同的经营行为是同样,按照租、售相同,税收公平原则,房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租,仍按上述标准判定是否属于新老项目。二十一、关于2016 年4 月30 日前开工建设的在建工程,完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题可以选择简易计税方法。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016 年第16 号)第三条第(一)款规定:“一

般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法,按照5% 的征收率计算应纳税额。”《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016 年第16 号)第三条第(一)款规定:“一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法,按照5% 的征收率计算应纳税额。”此问题的实质是对不动产租赁中“取得” 概念进行解释。16 号公告允许选择简易计税方法的基本出发点, 是基于取得“老不动产” 缺少进项税额这一事实,营改增前开工,营改增后完工的在建工程,无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则,可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准,确定是否可以选用简易计税方法。因此,房地产开发企业已经取得销售不动产简易计税方法备案的老项目,即使该项目不动产在2016 年5 月1 以后再出租的,在正式对外出租以后,也可选择用简易计税方法还是一般计税方法,当然,备案是必须的。

如何办理简易计税方法备案

应提供建筑施工许可证、租赁合同、产权证等,具体根据各地国税规定执行。 

办理简易计税方法时限

•2016 年4 月30 日之前,已经有不动产对外出租的,并且已经认定为一般纳税人时,应在5 月30 日之前,到主管国税机关办理出租不动产简易计税方法备案。

•如果还是小规模纳税人时,则房地产企业应在转为一般纳税人的同时,申请不动产租赁的简易计税方法备案。

•2016 年5 月1 日以后才有不动产对外出租的,应在正式签订出租合同当月办理,到主管国税机关办理简易计税方法备案。 

不办理简易计税方法需要承担的后果

如果不办理简易计税方法备案,一般纳税人默认采用一般计税方法,将按照11% 税率计算销项税额,同时允许扣除进项税额。 

简易计税方法下如何管理增值税发票

简易计税方法下,房地产企业可以自开增值税专用发票。

需要预缴税金的条件及如何管理预缴税金

当房地产企业开发项目所在地,与其机构所在地不一致时,需要在项目所在预缴3% 的增值税,同时在机构所在地申报计算缴纳增值税。 

如何核算应交增值税

•应设置应交税费- 简易征收增值税- 不动产租赁服务科目,同时根据项目管理的需要,设置核算简易计税项目。

•采用一般计税方法缴纳不动产租赁服务时,应设置应交税费- 应交增值税- 销项税额,下设不动产租赁类型和销售不动产等不同销售收入对应类型,并根据项目管理要求,做进一步核算。










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