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五大问题解析房企营销部门如何管理增值税

文章来源:赛普爱德研究院日期:2016-08-22作者:程龙贵

营改增后,房地产营销部门应了解增值税,结合公司的管理要求,积极与财务部门配合,规避在营改增过渡期间,税种变化带来的各种风险,并掌握有效的方法来规避各类风险和争议,平稳顺利度过营改增过渡期带来的影响。笔者结合房企营销部门目前存在的情况,与包括营销管理各个层面的人员、财务主管人员展开面对面交流,并根据其存在的问题提出解决应对方案,通过问答式互动,让营销管理各部门人员充分掌握如何实操管理应对营改增,具体如下。

问题一:营改增对销售收入的影响

房企人员回答:营改增对房地产利润影响某种程度上是有利的。

分析:业务部门对于营改增的基础知识还是欠缺掌握的,以此为例,混淆了销售收入与利润的概念。

业务部门对于不含税销售额、销项税额、收入总额(含税收入)还是分不清楚,如此一来,在销售现场肯定很难回复潜在客户提出的相关问题,销售人员不能实时掌握每套开发产品的不含税销售额、销项税额以及收入总额(含税收入) 。 

应对策略:

• 加大培训、尽快让业务部门掌握相关知识。

• 建立信息化管理,实现实时显示房源信息(如图1) 。


图1 系统中实时显示房源信息

问题二:新、老项目的界定以及采用何种计税方法

房企人员回答:知道新老项目界定标准,但不知道采用何种计税方法。

分析:经过多轮次的反复培训,不少房企的管理层对营改增已有初步了解,但是,营改增的实施工作必须落到基础岗位,比如营销环节中的具体每位销售人员,必须知道销售的项目是新项目还是老项目,老项目是采用简易计税方法还是一般计税方法,否则他们在销售中存在很大的潜在风险,因为简易计税方法和一般计税方法给购房者开具发票的税率是不同的,前者5%,后者11%。

对于企业销售项目具体采用何种计税方法,开具何种税率的发票,一种方法就是通过制度、培训等方式传递给各业务部门,但是,结合房地产管理的需要,必须要考虑通过信息化管理来实现,如此可减少部门的沟通,以及对于业务部门人员跨专业学习压力,以赛普爱德售楼系统为例,很好的实现了上述信息管理(如图2) 。


图2 不同项目灵活选配“计税方法”

 

问题三:发票开具问题

问题:1、简易计税方法项目是否可以为购买业主开具增值税专用发票?

2、购买业主开具增值税专用发票需要什么条件?

分析:销售人员现场回复是不能开具销售发票,我们以个人名义要求开具增值税专用发票,就没有概念。

应对策略:

1、加强培训

房地产企业销售简易计税方法下的老项目,也可以给符合条件的业主开具增值税专用发票;购买业主必须要具备一般纳税人资格。

2、如何利用增值税专用发票抵扣效益推动销售

• 建议销售人员利用增值税抵扣效应,作为推动目标客户成交的动力。

• 建议销售人员必要时给予购买业主以合适的身份购买开发产品,比如以其一般纳税人身份的企业购买。

3、信息化管理(如图3、4)


图3 原有销售系统基础上进行的三大改变


图4 系统中需选择客户类型和纳税类

问题四:销售合同修订问题

调研情况:客户没有对补充合同进行任何增值税管理事项的调整。

存在的问题:由于合同中没有界定销售开具发票的类型以及开具发票的税率,如果采用简易计税方法的项目,与采用一般计税方法的项目,购房的业主开具发票,前者需要业主多缴纳契税,为此,将来很有可能出现大的争议,对公司造成不利影响甚至是损失,同时直接的销售人员、财务部门都将承担相关的责任。(图5 是不同纳税法之间的差异额) 。


图5 不同纳税方法之间的纳税差异

应对策略:修改相关的合同条款,尤其是补充合同条款,明确增值税相关事宜。

问题五:销售案场提示问题

问题:案场没有任何提示。

应对策略:建议在销售案场应对增值税相关事项做明确的提示,一方面减少销售人员的专业解释压力,另外一方面给予购房者最直接的解释,避免后续出现争议。



 





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