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白银时代下,如何让投资不动产业务更安全?

文章来源:内部撰写日期:2016-08-31作者:李姗姗


高建忠 赛普爱德云投控总经理

2013年,上市房企披露的净利将近12%,但今年下半年上市地产企业所披露的净利直降至8%,不动产已从黄金时代进入白银时代甚至青铜时代。

在黄金时代,由于市场好、行情好、利润高,大多投资运作相对粗糙,投资均能赚钱,不赚钱的情况较为罕见。对于金融企业来说,白银时代更看重的是资产安全、资本最大化及保障收益。

白银时代,投资者怎么办?

投资时不单单要看宏观经济,更要分析城市的产业、城市人口结构、整个项目定位。除此之外,大多金融机构对于房地产项目投资越看越细,最主要的原因是最近几年的地产人才多流向金融机构,很多金融企业已有能力将不动产投资做到更精细、更精准。

因此,对于金融企业的投资来说,需注意以下三点:

一看市场。即未来项目的销售价位。

二看土地。针对地块做好产品配比,如一个项目的高层、别墅、小高层、商业配套等比例,以确保土地价值最大化。

三是在项目过程中的精细监控。大部分地产商关注的静态投资和总投资成本,可在投资后进行更为精细化的监控,如关注项目过程、关键节点、整体工期等,规避项目在监控的过程中的风险。

投前,如何评估项目的可投性?

业界通常会从投资的视角,看实际股东回报及资金平衡时间。但实际上要以项目视角来看,即安全性、盈利性、库存结构、去化能力。

从安全性来说,快速现金平衡是核心。金融企业在投资不动产时,因业态区别较大,关注重点分为投前和投后,投资类型也包括结构性投资及非结构性投资。因此金融机构要将关注点放在如何快速平衡资金及快速去化,这就不仅需要关注库存结构,最重要是关注资本结构。

投资过程的投资工具非常重要。近年来不断地产人才转型到金融行业,并利用房企模型进行分析。但业态不同,产品类别多样性,目前很难有成熟的投资分析模型,因此需要具备房地产投资专业性才能适用于不同的业态模型。

除模型外,行业数据是投资不可或缺的参考指标。目前的数据具备“广”、“深”两大特点。其中“广”是宏观的经济数据、土地数据、项目数据、人口数据、产业数据,这些数据能够在投资过程和方向提供有价值的依据。

从深度上来说,全国30多个城市不同区域在建项目的基本信息,不仅可了解每个城市在建项目、开发进度、销售进度等,还可查询楼盘在建标准、成本投入信息,以及周围所有楼盘的售价信息等,并利用这些数据进行高价值依据的投资测算。

赛普爱德云投控产品是什么?

赛普爱德深耕房地产领域10年,拥有700多家客户的实际应用,长期服务于万科、碧桂园等标杆性的企业,拥有丰富的专业知识,并沉淀了行业基础数据。同时,包括江跃宗、张松涛、马玉冰等100多位来自于房地产行业的强大专家团队,研究多套符合房地产不同产品类型的管控模型。

赛普爱德通过将这些测算模型和数据产品化放置到云平台上,供开发商和投资机构使用。此平台不仅可实现现金流和财务指标、内部收益率、盈亏平衡点等,项目的基本信息、开发周期、土地获取的组合成本、可售面积和销售均价、最终销售额等数据信息,以及核心技术指标、自有资产的投资回报率、销售毛利率、资金峰值,都将在平台上以最直观的方式展现出来。

n  投前价值:通过符合房地产不同产品类型的测算模型和数据,降低投前风险

Ø  通过云投控模型测算比对,快速测算项目风险和数据的真实性

当进行项目或目标投资项目时,通过赛普爱德云投控平台,摘取核心数据,借助云投控平台的模型测算快速比对,获得项目投资测算结果,得知项目数据数据的真实性、可信度及风险。

Ø  帮助投资人测算产品配比,做到投资项目价值最大化

在产品的策划和验算阶段,云投控测算平台选择不同产品的配比,通过参考行业基础数据及不同产品所配比的行业平均数据,对房地产公司提供的数据进行比对。

另外,在产品测算过程中,选择不同的产品配比,反复测算实现利润最大化。

Ø  通过成本测算定位投资项目,确保投资预期可控,降低投资风险

一、可根据管控需求调整成本等级。在平台上,每个分项拥有行业基础数据进行支撑,如:成本、每平米单价等,可通过测算进行投资项目定位。

二、通过动态定成本。销售进度与计划进度是金融企业核心关注点,不同产品对应不同进度。在云投控平台中,所投资的每个项目,都可参考每个行业的基本数据。

三、控计划进度节奏。市场环境好时,调快进度,尽快做出产品投向市场。当市场环境差时,调慢项目进度,提升运作项目的抗风险能力。

从动态管理上来看,只要将技术和资金关联,还可侧面反映企业资金运用是否合理。云平台提供敏感性分析,并对敏感信息进行调整,可帮助选择最低投资、回报最大的项目来进行投资。 

n  投后价值:通过关键节点管控和数据监控项目进度与投资收益

对于金融机构来说,“投后”失控非常危险,将难以保证最终的投资预期。通常投资公司通过财务管控方式进行项目管控,安插财务人员,监控财务数据,但通常财务数据具有一定滞后性。

可通过关键节点管控和数据监控及时把控项目的过程管理。对于房地产项目来说,“控”的核心就是控“节点”和“数据”。部分金融企业通过会议管理,进行阶段性的开会,无法很好的管控关键节点。

这一问题即可通过抓取企业核心节点和核心数据对项目全过程管控。其中企业投资即监控分析公司状况;项目投资则重点监控项目经营指标、规划指标、节点计划,最终生成销售动态达成率,实现项目综合投资回报。

赛普爱德云投控以房地产大数据作为一个平台,为投资方和地产企业提供一个投资的模式和投后管理的工具,最终实现投前评估和投后控制,目前已有逾700家地产企业应用。


(作者:李姗姗 赛普爱德市场中心总经理根据高建忠先生在“2015年中国房地产基金高峰论坛”演讲整理)

                                  




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