当前位置:首页>新闻中心>活动专题>正文

北京站 | 赛普标准化事业部总经理林亦:精益化管理实现产品设计标准化

日期:2016-08-31

3月24日,由赛普爱德主办的“地产设计管理打响利润保卫战——房地产设计管理峰会在北京盛大举办。本次峰会聚集包括中国金茂、华夏幸福、金隅嘉业、五矿地产、金融街、鸿坤地产、合生创展、当代置业、K2地产在内超100位地产设计高管,并邀请万科、五矿地产等优秀房企分享“产品标准化”的实战案例及心得体会。 

赛普咨询标准化事业部总经理林亦发表《高效精益化设计》主题演讲。

白银时代下,房地产已进入不敢投钱、不好来钱、不易赚钱的阶段,面临经营精细化管理的挑战,并最终实现精益化管理。其中精细化即在价值链全过程进行数据化细致快速管理,及时暴露问题;精益是在精细基础上,综合各种因素实现更精准、更高效的价值最大化,并在企业内部形成自动机制。 

房地产精细化存在的问题 

实际上,房地产的精细与其他行业存在较大差别:

缺乏动力。房地产盈利过去靠土地的溢价,成本构成内建安成本占比较低,且行业内对其重视度不够。

缺乏意识。中国的房地产行业发展非常快速,快速走过其他国家几十年的发展过程,精细化较弱。

缺乏针对性的方法。这是由中国房地产开发模式决定,目前除融资、拿地、采购,其他方面均是委托生产。在这样的模式下,无法做到精益。而项目工程流动性高,技术精细度不够,质量提升存在天花板,包括工业化产品探索等,均制约房地产实现精益管理。 

缺支撑体系。信息化是一个典型的信息孤岛状态,每条专业线有独立的软件,其中最弱的是设计产品管理。但其他行业则形成统一的系统平台。因此从以上情况来看,在目前艰难的环境下必须要精益管理才能出价值。

精细化核心是产品精细化

从营销视角和经营视角来看产品管理。房地产的项目中包含多种产品组合,即分产品的销售量。 

决定产品的销售量。 

档次决定产品的单价。营销解决的是市场波动部分,其中设计决定项目80%利润。建安成本加其他成本,工程量和配置标准决定材料基础价,实际上它的建安成本决定,我们采购解决的是采购的波动。因此精细化管理产品的重要方面。 

营销的视角看房地产产品,营销决定价值的最后实现环节。地段、楼盘、户型、服务是营销的四个基本内容。 

其中地段从设计角度无法操作。但楼盘品质是打造产品差异化竞争的主战场,户型与客户关联最大,但现在市场上同质化倾向较为严重,除高端产品外,其他较难有特别出彩的地方。因此若想实现利润,总价控制非常关键;另一关键点是物业服务,但目前我国的物业管理有指导价,且消费者没有建立起为服务付费的消费习惯和理念,但现在国家已开始慢慢放开物业指导价,进行自由竞争,高端服务带来高端品质。 

这四个方面与产品关联,因此经营的精细化实际上是产品的精细化。 

产品设计管理不仅仅是专业管理,还是利润的策划和管理的核心,是发力的方向。产品的一头是客户的需求,一头是成本的管控。两者的交集和平衡处理是产品设计,并最终构成产品力本身,产品设计好坏实际上是决定了产品力。

赛普对产品的精细化管理 

赛普的产品精细化管理包括一个整体产品框架。整个产品的架构最上层是企业战略,第二层是企业产品线,即产品线策略和规划,第三层是新产品创新和标准化,最底部是技术支撑平台。 

战略决定企业规模、发展地域等;产品线是细分市场的概念,要实现企业战略,必须用细分市场支撑这个战略目标的达成。对细分市场而言,它是客观的,不因为企业不同而不同。 

第三层即创新和标准化,是产品层面。技术支撑平台,现在部分企业也开始下一些功夫,如万科的PC研究,星河湾委托瓷砖厂进行仿瓷砖研发。因此在产品线这个领域,需理清客户精细化管理,根据精细化管控不同客户的需求。 

产品层面包括产品、采购、施工、服务标准化等。创新是将产品的要素和环境条件的要素重新组合,找到一个匹配方式,在现有的市场环境下实现盈利,即产品创新。另一方面是创新的商业化扩散,即常用的标准化。 

房地产开发拥有通用的产品研发模型,其中一个是自身经营目标输入,另一个是环境、客户需求输入,约束条件包括土地条件约束、其他基础可行性、政府规划条件等,并在这些约束条件底下展开产品研发,标准化是其中重要的支撑。 

标准化可以理解为过去的经验和知识积累,针对企业条理化和有用的东西支撑。这个过程的把控实际上不同企业对它的把控带来差异。 

精细化管理目标 

精细化管理目标中客户、土地、产品这三者的适配最为关键。 

第一是精准适配。精准的适配面临几个难点:一是不同产品的优缺点,如何在保证去化情况下获值最大化,控制成本,实现快速去化,新员工快速适应。因此产品精细化需要做以下事情,第一,产品细分标准化,房地产没有规范性的产品细分概念,针对企业自身需要标准化的产品细分框架。 

二是每个细分产品上的技术特征如何实现成本的匹配。 

三是精细化实际上要指标化、数据化。客户的特征是否可通过精准数据化体现,环境的条件是否可以标准化。越来越多企业受到政府的制约,因此设计条件必须进行精细化管理。而品质参数、成本参数快速综合匹配环境的需求,最后实现客户的适配,整个标准化贯穿始终。


 




期刊订阅

公司
名称:

姓名:

手机:

 

提交

电话 4001-123-968

爱德数智致力于
不动产行业管理及信息化提升
为客户提供优质可靠的本地化服务
现向全国诚招合作伙伴
加入我们,收获成长、收获利润

渠道招募
186 8870 2050

您的建议是我们做的更好的基础,
是我们努力的方向。

公司
名称:

姓名:

手机:

留言:

 

提交