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中信银行:银行如何选择地产投资项目

日期:2016-08-31


中信银行投行总 蔡学敏 

房地产行业是比较优质的投资方向,顺应时代潮流,主要有三方面原因。 

◆ 近几年普通实业产业利率非常低,地产的毛利排名前列,是当前整个市场投资品种中较为优势的产业。 

◆ 地产属于资金密集产业,有效利用资金杠杆扩大项目利润。 

◆ 地产是重资产行业,即便行业烂到渣,但它还有地。 

那么,对于银行来说,如何选择房地产投资项目并控制风险? 

我们银行之前更多做开发贷和固定收益的项目,现在也朝股权投资方面发展。针对股权投资看重的很多方面,除之前的分析外,更看重项目本身拿地价格、利润空间、周转率、项目现金流等。整个投资的方式改变,这就要求我们不管是从事金融行业还是地产开发专业,都要更加专业和更加细致,更要借助外部的工具、数据和专业能力,而不是简单的拿钱砸地。 

对于银行来说,传统的观点银行做地产基本是锦上添花,宁愿借钱给穷财主,也不愿意借钱给富农民。 

我们现在的产品也从原始的开发贷延伸到拿地拆迁各个环节,投行慢慢从“贷”转向“投”的思路,我们也愿意与地产商从前期拆迁、拿地一起做项目开发风险控制。 

现在整个大趋势已变为全行业竞争,每家企业可能在金融或地产链条中从前期到后期都可以做,但接下来是要拼成本、拼时间和拼效率。 

相对于其他融资渠道,银行贷款的融资成本最低,但利用银行贷款的劣势也很明显:项目利润率要求高,项目贷款准入门槛高。越是项目前期,投资不确定性越大,银行贷款的成本就越大,这是金融资产的一个规律;越到项目中后期,市场和产品越明确,银行贷款的成本也越低。




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