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如何令设计流程有序驱动

文章来源:赛普爱德研究院日期:2016-09-06作者:廖焰

房地产的烦恼是不但要用设计创造价值,还要从设计管理创造价值,但如何通过设计管理来提升价值则是目前不少房企特别头疼的问题。

个人认为可通过设计管理标准化来提高产品竞争力,缩短开发周期,保证成果品质,加速项目复制,协助房企利润的提升,归纳为三点,一是梳理产品标准化,二为设计应用过程中效率的提升,包括设计过程中的项目设计、营销分析、成本工作的探讨等,都可协助提升管理,保障利润。第三是设计流程的有效有序。因设计需对接较多工作内容,如何在这一过程中有序驱动流程,保障项目进度或提升进度,达到利润提升的目标,是非常重要的问题。

赛普爱德设计管理平台的标准产品管理系统可解决标准化问题,项目设计应用系统解决设计过程的应用提升问题,设计任务管理通过设计流程将设计计划任务流程化变为设计任务清单,驱动设计流程有效运作。

一、产品标准化

房地产设计管理可采用模块化、工业化的生产方法,借鉴标准历史产品协助产品设计,构建单体设计框架。如设计单体30 层的高体住宅,可将其划分为单体规划、建筑公共区域精装修、批量室内精装修、相关景观等部分,以专业构建出配置框架,将标准产品和历史项目产品在框架上搭建起来,复制标准成果,再单个进行选配。

单体建设完毕后,可设置好单体平面层,并配置于框架内,并在基于这个框架的基础上不同产品选择不同

框架搭建,搭建完整后就可看到基于参考项目的所有内容。

当前房地产项目包含高端住宅、普通住宅、公寓,可在设计过程中将历史成熟项目作为参考项目协助工作,因此一旦将项目选入到设计管理系统中,就可直接引用为对比参考项目后进行复制,将整个蓝本引用到系统内,在配置时针对某个对比项目配制引入过来,再进行单独微调。

二、如何构建标准化产品

目前房企在构建标准化时面临不少问题,第一是如何搭建自己的产品框架,如何建立自己拥有竞争力的标

准,第二是如何有效复用,如何快速迭代升级产品。赛普爱德通过设计管理平台进行产品梳理和搭建产品标准管理软件平台,协助产品标准化的建设和复用。绿地集团在三个月的时间内梳理2 个产品、5 条产品线和26 个标准化产品,最终搭建完成产品标准化体系。

1、建立标准库

• 分类标准框架。梳理exact 历史产品或标准产品框架,包括不同产品采用的标准,影响决定配制的图片、价格、技术标准等,并定义清楚每一项标准,同时标注产品敏感点。

•确定不同产品的营销敏感和成本敏感点。

2、查询结构化历史数据

建设好标准库后,按照住宅类型、单体、户型等纬度查询、了解获得结构化历史数据,即标志产品的数据和历史产品的数据。

3、项目应用

项目过程中利用标准协助工作,通过六个阶段协助系列工作。

• 拿地阶段拿地阶段中,利用所积累的各区域土地政策信息及历史项目信息,对各区域敏感土地政策进行参考,协助拿地信息快速传达。利用产品线配置平台的拷贝、应用、库选、对比功能,协助新项目产品快速配置,并从以往拿地项目及产品线中,查看项目指标,指导新项目,快速形成经济技术指标。基于快速输出的拿地阶段项目配置方案,设计单位可进行拿地方案设计并利用产品线匹配指标。

• 方案阶段

方案阶段,设计人员可对标已有项目或参考产品线标准配置,系统平台可提供与此产品配置类似的低档、标准、高档三种选择,辅助新项目初步配置。如新项目A 属于公寓类产品,进行项目配置时,可对标以往公寓类产品线的历史项目,也可直接对标公寓产品线的项目配置标准。

产品配置时,系统可对各配置项进行成本敏感、客户敏感描述和排序,配置时实时提醒设计人员注意相关配置不要超额。配置完成后,输出的核心指标/ 限额指标可用来配合营销及成本合约工作。所有部品标准,后续将作为成本及合约工作的指导。

项目阶段配置时,设计部门联动如成本、营销、质量等部门给予反馈意见,结合反馈供设计部门优化设计方案,及时解决客户问题,提高客户满意度。

• 施工图阶段

施工图阶段,利用产品线标准部品库标准做法确定项目配置和技术做法,避免个人决策及设计经验不足带来的工程问题,该阶段输出配置指标表及技术手册指导设计单位设计。

同时,优化项目产品配置,并与前两阶段指标进行对比,快速对比指标变动点,管控设计指标过程不超标。

• 样板阶段

样板阶段需要产品设计人员上传项目实际效果图片,保证项目产品配置的图片随时可查,可对比。

可按照专业对设计单位评价,对设计单位进行评级和打分,对公司、对设计单位、供应商进行筛选和评级,提高设计单位的质量,为未来项目提供参考。

• 后评估阶段

主要梳理项目信息,具有参考价值的项目可以在优化配置后建立新产品线, 保证标准产品实时更迭。

• 交互阶段

项目的优化总结和快速迭代,产品完成后总结经验,以此为原形,将改进点进行修改,在配置中进行标准产品1.0 升级2.0,在设计项目过程中进行设计优化,新项目可更适应市场。

三、解决产品化和标准应用

设计的不同阶段需要处理非常多的工作,在项目开发过程中,配合项目整体开发计划,专注设计专业计划管理,实现设计任务有效分配、跟踪与成果审核确认,提高项目整体工作效率。结合项目总体开发计划,在系统中编制好各项目的设计专项计划,明确各项任务的责任人、时间、输入输出标准等。各岗位根据计划的工期要求,即使开展各项工作,也能定期进行任务执行情况的填报。

为方便工作的开发,系统还可支持移动端的计划填报,并在计划任务执行时,直接进入产品配置页面,使得设计工作开展更加高效。任务填报过程中,也会将设计管理中各项成果直接积累下来,形成公司的案例库。

房地产企业在实施产品标准化的过程中,结合企业自身情况,可同时选择一个阶段或多个阶段的标准化工作并行开展。




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