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华强新城市设计管理中心副总经理朱小军:设计是商业的行为

日期:2016-09-07

房地产企业目前从黄金时代进入白银时代,或是拼“刺刀” 的时代,每个企业面临的状态和自身掌握的资源不一样,所面临的问题完全不一样,对于大型房企来说,在市场占有率、区域聚焦方面拥有独特的竞争力,因此处理问题较为顺手。

但是对于中小型房企来说,其实面临各方面问题。单从设计来看,设计最终是为了创造利润,是一个商业的行为。

一、设计控制成本,源头尽量做减法

设计标准化个人从取势、明道、优术三个层级界定。

1、取势

对于设计来说,不是为了做设计而做设计,一定要回到最高的原点,设计师要思考为什么要做和怎么去做的问题。每个企业自身资源、能量、能够整合的各方面不一样,对于华强地产来说,只是华强集团的加号而已。但对华强地产来说,需要从之前的高利润到现在的精细化创造实现自身价值,因此在定位时会详细思考该怎样取士,应该做什么。目前华强地产项目涉及住宅、商业、产业地产、文化旅游地产等,设计本身也需思考,如何支持公司的决策,产品如何配比。目前华强地产的情况是80% 做保证现金流的项目,20% 做创造利润的项目。

2、明道

设计本身是标准化、个性化、创造。地产设计是命题,不同阶段不同企业所承担的主旋律不同,某些已经规模化发展相当大的房企,标准化一定要做到相当精细;而对一些小企业来说,需从个性化突围,结合自身特点和自身优势、突出打法赢得市场。标准化是基础,个性化是核心,创新永远是DNA,通过创新改变我们的基因,创造我们的价值。

每个公司每个阶段的走法不同,有的快打快走,有的精雕细琢,追求的东西不一样,细分领域有的在快中寻找机会,有的在慢中找到自己。这就要求每个项目价值做到最大化,品质有严格要求,在成本和利润间找到平衡。

3、优术

由于设计师常在理性和感性间互相摇摆,因此在前期设计过程中,所有指标需利用系数进行控制,包括穿墙比、可售比、建售比、含钢量以及地库停车效率的控制等都可实现数据化。如若在住宅开发时将地下室的停车效率进行分析,假如每35 平方设计一个车位,100 万平方的建筑规模按照停车系数进行配比,基本可节省一个亿。但由于这是无效成本,目前房企对此并不关注。

二、设计创造价值,用最根本的经营思维去思考

房地产本质是将所有外部资源整合运用,最终形成产品交付给客户。在这方面,设计是总导,因此需非常详细、细致推敲公司老板所思考和所需要的内容。而对设计本身而言,也必须思考产品策划的问题,包括市场调研、产品定位、客户研究、当地习惯性做法等,都需要设计去克服和进行调研,用最根本的经营思维去思考,最终实现设计创造价值。




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