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ERP助力房企精益管理

文章来源:内部撰写日期:2016-09-07作者:朱大鹏

白银时代,利润下降,竞争加剧,中国房地产企业纷纷追求精益管理以提升自身的核心竞争力。ERP 是精益管理有效落地的主要工具,已在制造、零售、能源等多个传统行业得到验证,但在当下中国房地产行业还没有发挥出应有的价值,大多数企业只实现了业务运行的支撑,没有做到企业经营与业务执行的精益联动。本文阐述了中国房地产精益管理推进中ERP 应该发挥的作用。

一、ERP是是精益管理的重要工具

经过10 多年的快速发展后,中国房地产行业平均利润降低至约8%,彻底告别了高利润时代,进入了白银时代。企业的发展由粗放式规模增长转化为内涵式集约型增长势在必行,提升精益管理水平成为当下房地产企业的关注重点。而借助ERP 应用成为推进企业精益化管理水平有效手段。ERP 是建立在信息技术基础上,利用精益管理思想,全面地集成了企业所有资源信息,为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。企业的所有资源简要地说包括三大流:物流、资金流、信息流,ERP 就是对这三种资源进行全面集成管理的管理信息系统。( 图1)

图1 ERP拓展到价值链管理

由于房地产行业的信息化起步较晚,大多数房地产企业的信息化还处于初级阶段,使用的ERP 系统都是传统意义上的部门软件级别。这些系统的应用,起到了积累专业数据,落实部分管控的作用,但业务数据对企业经营并未发挥出真正的价值。如何让ERP 成为房地产推进精益管理的利器,充分发挥出价值,许多企业还在苦苦探索。赛普从ERP 在房地产管理中两大核心作用展开,深度挖掘ERP 在房地产精益管理中发挥的价值。

二、赛普ERP管理模型是精益管理的最佳实践

赛普总结和完善了多年来的房地产信息化实践,形成了面向中国房地产行业的ERP 管理模型。该模型在继承了传统ERP 的精益化和集约化思想的基础上,内置了大量房地产精益管理模型,具有鲜明的行业特性和针对性。( 见下页图2)

图2 赛普房地产核心ERP模型

房地产行业的高财务杠杆特性,决定了资金的安全性和资金的高周转是企业经营的首要关注点。白银时代,利润下滑、市场竞争加剧,当前房地产亟需通过精益管理,提升投资决策能力、资金运作能力、开发运营能力和成本管控能力。真正有用的ERP 必须提供房地产关键需求落地支撑。

三、赛普ERP管理模型助推业务横纵双向发展

房地产ERP 管理模型实现了房地产的资金线、运营线、成本线、销售线和数据线的核心价值横向贯通,战

略目标与业务执行纵向打通,企业管理层与业务执行层的管控落地和数据贯通,支撑财务业务一体化和计划驱动各专业业务协同,支持企业用最经济的资源投入达成经营目标。

1. 资金线

赛普ERP 管理模型针对拿地前后各阶段的资金管理难点,建立解决方案,逐个击破,实现项目全周期的资金精益管理。

难题1:拿地前的业务预测数据不准确

赛普构建了投资测算模型,提升企业投资决策能力。投资模型依据项目定位和规划方案的数据约束,对影响经营指标的工期、收入、成本、资金等四大关键因素进行测算,得出项目的各项经营指标,并可以实现对各因素的调整,支持投资决策。( 图3)

图3 投资测算模型

投资决策模型可以支持企业年度目标与拿地计划之间的相互验证;可以支持地块之间经营指标的比较;可以支持同一地块多方案之间的比较;可以支持拿地决策时的多拿地方案比较。

难题2:拿地后业务计划数据转换不准确、业务不联动、执行不严谨

赛普构建了房地产JIT 预算模型,与业务完全实时对接,有效实现资金的过程精益管理。拿地后,投资测算版本转化为项目全生命周期的经营指标的目标版,与业务计划结合,形成年度预算和月度滚动计划,金额形成每月的资金计划,用于控制每笔实际支出的发生。( 图4)

图4 JIT预算模型

难题3:全周期过程风险不可控

由于房地产公司项目管理的特点,且受政策、金融等信息的影响较

大,资金管理既需要全周期的长期现金流预测,更需要灵敏准确的预测下月或下季度资金计划来保证资金安全。JIT 预算模型可以有效降低资金的过程管控风险,通过资金支付计划与业务滚动计划结合,形成滚动支付计划,控制合同支付、立项申请、报销支付等细节,并通过对现金流的预测分析、付款目标完成率、总支出占销售回款额比例的实施监控,达到“计划排得准” 和“支出控得住” 的目的。

2. 运营线

赛普ERP 管理模型可提升开发运营能力,加快资金周转效率,充分发挥出计划的龙头作用,从上到下、从里到外,贯彻、协同各个职能部门及合作伙伴,具体表现为:建标准:建立项目节点库、任务标准工期、优化的关键路径。控过程:形成项目多级开发计划,明确权责和任务交付的质量标准。促协同:主控计划与专项计划协同,采购、结算、支付等专项计划与业务执行协同。( 图5)

图5 计划驱动各专业任务执行

3. 成本线

赛普ERP 管理模型可实现全成本管控,加强成本发生过程的精细管控,降低成本发生过程中的经营风险。具体表现为:

建标准:建立成本级配标准指导成本控制,事事有标准。

控成本:建立预设、预控、预知的控制体系,确保经营目标得以实现。

积数据:建立成本数据库,支持成本标准与成本控制。

降风险:进行网上招标、合同文本标准化和合同要素全过程审批,降低履约风险。

提效率:通过采购规划和采购计划,将项目计划、招标、成本、合同环节打通,提高了业务执行效率。( 图6)

图6 成本的PDCA管控线

4. 销售线

通过平台实现控价格、控回款、控流程、控风险、客户资源共享,以降低销售成本和销售周期。销售的计

划数据传给资金管理平台,形成收入预测模型,并作为以收定支模型的输入,控制资金支付模型的结果。

5. 数据线

统一数据入口,统一数据口径,对业务主数据建立有效的治理机制,通过主数据管理平台进行统一管理。

对于企业经营指标数据,通过建立经营指标库、统一指标规则口径、确定报送机制、经营分析预测等四步实现企业管理层对经营状况的监控。( 图7)

图7 主数据管理内容

6. 战略目标与业务执行纵向打通

战略目标与业务执行纵向打通,可以支持企业的经营总目标有效分解到每个岗位的各项具体业务上,业务的实际执行结果可以实时反馈给决策者,协助决策者实时把控全局。

借助全面预算和BI 分析平台,我们可以实现房地产经营目标的细化分解后,控制ERP 的业务执行,业务

执行的结果可以返回到BI 分析平台,对预算的计划与实际进行分析,决定是否需要修正管理目标,同时也可以对预算结果进行考核。( 图8)

图8 通过预算和BI联接企业管理目标与执行

经营监控与决策支持可以分为项目级和公司级两个层面。项目层面,通过项目开发过程中重要节点,对项

目投资经营收益的情况进行回顾及监控,以便于项目开发策略调整及决策。公司层面,通过公司核心经营指标,监控公司及项目各业务的实现状态和经营状态,以便公司开展经营决策。


结束语

ERP 在房地产行业中发挥出价值,不仅需要关注房地产管理重点,在资金、周转、成本等管理上预置包含房地产最佳实践的精益管理模型,以承载企业的标准化和精细化管理落地,提升企业流程自动化和数据一体化水平。同时,ERP 平台技术架构上还需要有高度的开放性、扩展性、集成性和先进性,支持企业的持续改进和多元化发展。





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