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“营改增”下房地产老项目征收方式的选择

文章来源:内部撰写日期:2016-09-08作者:潘爱民

当前,作为一般纳税人的房地产企业,其老项目的增值税也面临采用一般纳税还是简易纳税的选择。现在已经有了一些公认的观点,即当老项目已进行到快要完工时以采用简易纳税为好;另一种情况是如果老项目的利润率高到一定程度也是以简易纳税为好。但是,老项目工程进行到什么程度,利润率高到什么程度,还没有较为清晰的探讨。

项目净利润值测算

我们以一个项目具体情况进行探讨,假设项目情况如图1。

图1 项目的基本信息

我们先根据不同的项目毛利率测算了该项目简易纳税法下的9 组净利润及NPV 值,再根据两个维度(项目综合进项税率及项目税前毛利率)测算了90 组相应情况下该项目采用一般纳税法的净利润和NPV 值。

由此,得出的净利润对比结果图表如图2。

图2 净利润对比结果

对应的表格数据如图3。

图3 净利润对比结果表

通过上述表格数据,单就本项目,我们可以大略判断它是采取简易纳税还一般纳税(上表红色区域为可采取一般纳税法,其余为采取简易纳税法),方法如下述。

即假如对于本项目,我们得知它的税前毛利率【(收入- 成本)/ 收入】最高也只能达到25%,而同时考虑到它当前的工程进度,后期还能收到一些进项税发票,并且最后项目的综合进项税率能够达到并超过7%,那么,(含税毛利率=25%,综合进项税率=7%)查找上表值为-1.4%,落在红色区域,即可采用一般纳税法。而对于其他项目,可能情况会与本项目有所差异,但考虑到项目整体测算思路的一致,本项目的对比表格对其仍有一定的参考价值。当然,最好的方法是通过这一思路对项目重做一次测算,这样得出的结果会更加真实。

项目NPV 值测算

另外,我们对该项目NPV 值也作了测算,其结果如图4。

图4 不同综合进项税率下项目NPV 值

对应的表格数据如图5。

图5 不同综合进项税率下项目NPV 值对比表

从NPV 的表格可以看出,对于同样的项目,当毛利率不到25%,综合进项税率超过6%,即可采用一般纳税法。

之所以NPV 的标准比净利润低,主要是因为NPV 更考虑到现金流的时间价值。这也揭示了另外一个结论,如果考虑项目NPV 时,项目进项税率低往往会占有一定的优势——因为进项税率低,意味着项目在进项税上占用的资金更少,这对项目现金流的时间价值更为有利。而同时只要税后成本确定,就基本能决定项目本身的成本。当然,这是另外一个话题,本文不对其展开分析。

另外,通过上述两表可以看出,当前大部分老项目采用简易征收法是具有代表意义的。因为就目前来看,大部分老项目都已经完工到一定阶段,后期所能取得的进项税发票并不足以抵扣以超过简易纳税的利润。同时,我们还可以由上述两表继续推演项目亏损的情况,推论出一个结论,即如果一个老项目面临亏损的风险,也是以采取一般纳税法为好,这里不做详细论证。

不同进项税率对项目经营结果的影响

同税后成本为100000 万元的情况下,综合进项税率为11% 的净利润仅比综合进项税率为6% 的净利润高出0.51%,相反NPV 值反减少0.01%,优势并不大(如表6) 。

表6 同税后成本不同税率的净利润和NPV 对比

税前成本为111000 万元时,本该可以得到11% 的综合进项税率,而由于管控不到位只得到6% 的综合进项率,由表7 原本处于11% 的综合进项税率时,净利润和NPV 值比综合进项税率为6% 的情况明显占优。

表7 同税前成本不同进项税率下的净利润和NPV 对比

税后工程成本的管控目标是在竭尽所能取得所有进项税发票的情况下来实现的(见表8) 。


表8 税前和税后工程成本相同时,不同税率下的净利润和NPV 对比

地价占比(城市选择)与综合进项税率

同样投入20 亿(土地款+ 税后成本),投入到不同的城市(地价占比不同),最后的盈利状况会有哪些差别?不同的综合进项税率是否会有影响呢?假设一个项目情况如图9(项目的开发及销售计划均有假定,这里不做明示,同时,为便于比较,方案的单价设定一样) 。

图9 项目情况表

相同的 (土地价+ 税后成本),其他条件不变,地价占比越低, 利润及NPV 越小(如图10) 。由此,同样投入20 亿( 土地款 + 税后成本),投入到地价占比高的城市(大城市、一线城市)更有优势。

图10 相同土地价和税后成本,地价占比越低,利润及NPV 越小

综上所述,唯有“投资—运营—税筹” 一体化策划,才能找出确保企业价值最大化的最优项目策划案。




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