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房地产企业实现税后净利润最大化的场景设计

文章来源:内部撰写日期:2016-09-08作者:程龙贵

5月1日,增值税正式在包括房地产、建筑企业中的所有企业实施,经过2 个月的密集培训,房地产企业对增值税已有一定了解。但事实上不能仅就增值税谈税务管理,因为房地产企业除了增值税,还有我们更为熟悉的土地增值税、企业所得税。土地增值税以及企业所得税因为增值税的到来,变得更加复杂和不可测,三者之间相互影响,在决策时必须充分考虑。

增值税、土地增值税和企业所得税相互影响

老项目可能采用简易计税法,也可能采用一般计税法,两者方法之下会产生很多不同之处。简易计税法适用的征收率为5%,一般计税法的税率为11%,造成不含税收入相差很大。土地增值税、企业所得税与增值税收入是相反的,同样的含税收入下,增值税税率越低,增值税越少,但销售收入越大,土地增值税和企业所得税越大。简易计税法无需取得增值税专用发票,是含税成本;一般计税法下,为不含税成本。同样的含税成本下,简易计税方法的成本要高于一般计税方法,但从成本来看,一般计税法的土地增值税和企业所得税要高于简易计税方法。简易计税法一次性缴纳5% 的增值税,一般计税方法采用3% 预征,在交房时才需要缴纳11% 的增值税,大量占用增值税的货币时间价值,这是决策时也必须要考虑的因素。

税后净利润最大化是企业经营目标的标准

企业以税后净利润最大化作为重大项目决策经营目标的标准,主要通过以下三个方面来实现。

• 尽量提升销售收入。

• 尽量控制成本、费用和税金。

• 收入、成本费用以及税金,三者之间相互平衡,需要综合考虑。

如何实现税后净利润最大化

1、销售定价与税收净利润最大化的关系

笔者设计了以下几种常见的销售定价设计情形。

场景1:既定开发成本和费用的背景下,拟定销售定价,项目实现的税后净利润,此时变量因素是销售单价,确定某销售单价下的税后净利润。

场景2:在既定成本和费用的背景下,如果有普通住宅,计算出普通住宅销售单价, 控制普通住宅的增值率在20% 以内,来确定销售定价临界点。

场景3:在销售单价确定的基础上,计算出普通住宅开发成本,控制普通住宅的增值率在20% 以内,动态计算需要增加的开发成本。

场景4:不同销售单价下,公司税后净利润变化,如果有可能尽可能考虑不同销售定价下,去化速度快慢。

上述场景为项目总、销售总项目定价的动态决策工具。

2、采购定价与税收净利润最大化的关系

场景1:不同合同金额下,比如总包合同金额为1 亿元,与1.01 亿元下,对于项目税后净利润的影响。

场景2:在已实现销售收入的背景下,自动计算普通住宅临界点下的开发成本金额,作为工程成本筹划指导方向。

场景3:如何签订采购合同,是否需要增值税专用发票?不能取得专用发票该怎么办?

上述场景设计,应该是目前大部分房地产的业务管理部门以及财务部门都会遇到的问题,唯有通过一个强大的信息化软件,才能对实时动态进行决策。




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