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“营改增”项目利润目标管控思路

文章来源:内部撰写日期:2016-09-08作者:张松涛 潘爱民

当前房地产行业推出“营改增” 税改,对整个行业影响极其深远。从个人角度说,房地产成本块、财务块的从业风险急剧加大;而从企业角度上说,企业的税控管理模式及整个盈利测算模式都会发生很大变化。

且真正营改增后,每个业务操作环节都会受到影响,因此,房企各部门在实际业务操作时必须关注一些因素。

营改增对利润表的影响

增值税为价外税,税收的变动不直接影响企业利润,但是它通过收入、成本、附加税、土地增值税、企业所得税等间接对利润产生影响。

• 对房地产企业销售收入的影响:销售收入税价分离,同时可扣减土地款抵减项,成为应纳销项税的计税基础(如图1) 。

图1 营改增对销售收入的影响

• 对房地产企业工程成本的影响:实行税价分离,为不含税成本。从整体看,总不含税成本可以对应一个综合进项税率,但这是反算出来的(图2) 。

图2 营改增对工程成本的影响

• 对房地产企业税费的影响:增值税与附加税为同向变化,土地增值税、所得税与前二者为反向变化(图3) 。

图3 营改增对税费的影响

但事实上,这笔账并不好算!本文试图通过一些具体案例的测算来阐明“营改增” 下房地产开发企业如何采取合理的措施进行税务管控和利润最大化 。

整体项目管控

1、方案1

我们先假定一个项目如图4 所示,其税后工程成本为150000 万元,综合进项税率为11%。

图4 项目基本信息

我们再假定项目开发周期及销售周期如图5。

图5 项目开发周期及销售周期(方案1)

在此情况下,我们对整个项目情况进行测算。可以看出,因为项目的进项税集中在项目工程后期,导致有进项税无法抵扣,因而实际缴纳的增值税为15285 万元,而同时无法抵扣的进项税必须转出为项目成本或费用,这实际上是一种双倍放大效用。在这种情况下,项目最终净利润为29299 万元,NPV 为25318 万元。

我们发现进项税无法抵扣的问题,因而对项目成本付款周期进行优化。

2、方案2

第二次假定项目开发周期及销售周期如图6。

图6 项目的开发周期及销售周期(方案2)

在这种情况下,我们将成本支付前移并平摊到每个月5%,项目最后只需集中支付15% 的成本,在这种情况下,项目所有的进项税均实现了抵扣,因而实际缴纳的增值税为8272 万元,比原来减少7013 万元,净利润39428 万元,NPV 为30162 万元。

3、方案3

在第二个方案的基础上,我们还可以做更进一步的优化,其项目开发周期及销售周期如图7。

图7 项目的开发周期及销售周期(方案3)

相对第二方案,我们并没有将所有成本支付前移并均摊,而是仅仅将45% 的成本支付前移了两个月,在这种情况下,项目所有进项税均得到抵扣,因而实际缴纳的增值税为8272 万元,净利润39428 万元,NPV 为33800 万元,其中NPV 比方案二明显占优。三个方案的直观对比详见图8。

图8 三个方案的直观对比

4、结论

通过本案例可以看出,在“营改增” 下,房地产开发企业的目标管控中,销项税和进项税的时间与金额上的匹配变得尤为重要。

一方面,秉承传统的观念,销项税(销售收入)前移和进项税(成本支付)后移会给项目带来现金流的时间价值。

另一方面,销项税不能太前移,进项税也不能太后移,而必须在任何时间节点上保持一个金额上的匹配,这样才能保证所有进项税得到抵扣。

因此,进项税和销项税的管控就是两者不断匹配的管控、动态的管控和全局的管控,以往那种仅靠拍脑袋就能实现税务管控的路数已行不通,而必须采取更为严密和精准的税控系统和测算系统来监控才靠得住。

以上是站在全局思路上看项目整体的进项税和销项税如何管控,来实现项目整体利润的管控。

单向合同管控

针对具体的某个合同,我们是以税后成本为管控目标,还是同时需要加上对进项税的管控?下面仍以一个具体项目做分析(如图9) 。

图9 项目基本信息

我们考虑该项目税后(不含税)工程成本同为100000(万元),综合进项税率分别为11% 及6% 的情况下,对应的项目净利润和NPV 值,结果如图10(项目的开发及销售计划均有假定,在这里不做明示) 。

图10 不同进项税率下项目净利润和NPV 值对比

从图10 可以看出在同税后成本为100000 万元的情况下,综合进项税率为11% 的净利润仅比综合进项税率为6% 的净利润高出0.51%,相反NPV 值反减少0.01%,两者数据优势均非常微小(NPV 之所以在6% 的情况下超出,与更低的综合进项税率下,进项税的资金占用更少有关)。

因此,在“营改增” 下,对于目标成本的管控我们紧盯住税后工程成本基本就能把握住成本管控目标。

图11 对该项目同税后成本的测算也说明了这个问题。

图11 项目同税后成本测算

那么,是不是就是说只需盯住税后成本而不用看住进项税?当然不是!

我们对税后成本管控的前提是所有进项税都能够抵扣,即必须动态、实时对销项税、进项税进行匹配,没有这个前提,税后成本的构成就会发生改变,对其进行管控也就失去了意义。因此,在税后成本管控之前,还是要求要回到如何进行进项税和销项税动态的匹配管控上。

综上所述,我们对“营改增” 下房地产开发企业实现利润目标管控提出的新的要求做如下总结:

• 通过严密、精准的税控及测算系统,实现销项税、进项税之间动态的、全局的匹配,宏观上保证所有进项税能够得到抵扣的同时,尽可能提高项目利润和现金流时间价值。

• 在第一项前提下,即保证销项税、进项税全局动态平衡的情况下,针对单个成本合同,微观上主要聚焦管控每一笔合同的税后成本,但不仅仅只考虑税后成本。

• 综合上两者要求,尽可能的将单个合同的成本纳入整体项目税控规划及利润测算中,动态、实时跟踪每一笔合同对项目整体产生的影响,进而动态、实时管控并实现项目整体利润及其时间价值的最大化。




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