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跟万科这样做工艺标准化,就能将房屋缺陷率降到底

文章来源:内部撰写日期:2016-10-18作者:李楠

当前人们对房子已不仅满足于居住功能,而是更注重生活品质的提升,享受一种生活方式。然而群诉事件时有发生,究其原因是建筑质量参差不齐。

建筑质量和建造过程息息相关。某知名上市房企拥有30多年工程管理经验的李总认为,如果建房子能如同工业产品一样实现标准化,那么产品缺陷率就会降至很低。所谓标准化,即工艺、工序标准化,其中工艺标准化是当前标杆房企控制质量通病、提高客户体验的重要手段之一。

“宇宙第一房企”万科,一直专注于标准化的探索,包括制定标准化流程、统一标准化操作模式,以及建立标准化产品体系。目前已形成的标准化包括两个层面:

◆标准化的操作模式,主要是技术标准和设计模块。

◆标准化的产品体系。

其中,工艺标准化属于第一个层面范畴。它包括制定、发布及实施标准的过程。万科的技术标准涉及房屋建造的方方面面,包括土建、保温、装饰、电气安装、门窗、防水、精装修等,甚至包括细部节点,均有相应的规范制度。这些制度在一定程度上保障万科的产品品质,对工艺工法的提高有了相关指引。

本文针对当前较为热门的精装修、渗漏等工艺工法进行提炼,分享万科的工艺标准化做法。

精装修工艺工法标准,实现产品溢价

真正能把精装修做好的开发商才具备核心竞争力,但精装修相较毛坯房难度很高,除本身材质和施工工艺要求更细以外,业主对精装修房的关注度和期望值也会更高。万科在2001年开始探索装修房,已积攒非常多的精装经验。

万科总结归纳出精装修工序标准,通过工序样板引路的实施,为装修房大面积施工的工程品质提供重要保障;要求各项目在各施工阶段、各工序施工前必须按照工序样板引路指引(先做工序样板,报工程管理部验收合格后方能展开大面积施工)。对于样板施工质量较差,多次检查均不符合验收要求的项目,给予“质量拉闸”并在工程系统内通报。

并将装修房的实施划分为以下阶段:

1.立项阶段:产品方向确定后考虑整体规划及后续研究,如做什么样的装修符合产品定位,并确定装修标准并完成装修设计任务书。

2.设计阶段:在建筑设计的同时进行装修设计,组织多部门会议;完成后,与结构、水电等进行交叉,最后会形成装修材料部品选择清单。

3.采购阶段:建立装修材料部品样板库,所有材料进行分类。采购完成确定施工单位后,进行样板施工。

4.工作面移交阶段:明确土建、总包的技术要求,以及各自的施工范围和标准,不能有任何的歧义。同时在整个界面一角过程中建立部品施工数据库,通过分析确定部品加工容差的尺寸。

5.施工、验收阶段:设置合理的施工工序,做好成品保护。

6.交付阶段:分户模拟验收,业主开放、开荒清洁,最后交付给客户。

7.交付后阶段:对前面所有的工作做一个总结分析,进行经验成品转换。

在实施过程中,重点关注以下三点:

◆设置合理的施工工序:先大后小,先上后下,先里后外,先复杂后简单,先手工作业后工厂化安装。

尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工,对于成品保护难度较大的材料,安排在大部分装饰工作量完成后进行安装,施工期间做好成品保护工作,原则上谁施工谁保护,做到上道工序结束保护到位后移交下道工序进行后续施工,精装总包负责成品保护的日常维护。

▲万科精装修工序

◆控制工程品质。每一步施工时运用大量施工工具,进行工序的改进,由此降低对手工的依赖性。

现场加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等工序控制,做到项目部工程师10%抽查,监理100%检查验收,并形成检查记录以备查验。

每道工序大面积展开前,均先做工序样板,经监理、甲方确认后将作为大面积施工的工序质量标准。

◆大规模实施过程中做好成品保护。

事实上,精装修的难点在于管理而非工艺问题。万科针对精装修形成工艺工法标准,以加强对精装修过程中的管理。

▲万科装修房实施管理工具和标准

万科通过推动生产方式的变革,使装修部分进入工厂化时代,有效解决质量稳定性、施工综合效率及绿色施工问题,形成良好的产品溢价。

防渗漏体系作业指引,消灭影响最大的隐蔽工程隐患

7月,中国建筑防水协会联合北京零点调查公司发布的全国建筑渗漏状况报告涉及全国28个城市,抽样调查的2849个建筑屋面样本中有2716个出现不同程度渗漏,渗漏率达到95.33%。

万科认为,渗漏问题不只是防水问题,还和砌工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关。

除颁布防渗漏和防开裂工艺工法外,还陆续发布装修工程、水电专业工艺工法节点及住宅建筑构造图集,在实际工作中进行局部修订。通过技术文件作指导,并在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。

万科的防水工程强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法,设计及施工遵循“防、排、截、堵相结合,刚柔相济、因地制宜,综合治理的原则”,做到先排后防。

◆不能有积水,要将水在短时间内顺畅地排出。

◆强化结构自防水功能,每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。

防水(渗)工程抓好6点:

◆结构自防水,包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等。这是整个防水体系的基础,基础工作不过关,防水体系就无法保证。

◆防排结合:重视排水对防水的影响,如屋面保温层设置排气管,屋面结构要起坡,窗台或外线条排水坡度要够等,坚持湿区标高比低区低。



◆外墙防水防护工程:根据项目当地气候条件(年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法。

◆在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验,是对前工序防水能力的真实检验,只有通过淋(蓄)水试验的防水才是可信的。

◆关注建筑节点的防水要求:关注水平及竖向构件交叉点的节点处理,关注装修及水电安装带来的新渗漏点。


◆合理选用防水层材料:防水材料(聚氨酯、JS、卷材)的应用,这是防水工程的最后一道关口。

万科的精装修和防渗漏标准,不仅指导公司产品的建造过程,也在一定程度上已成为行业内其他房企学习的标准。

但工艺标准化的重要意义是改进产品、过程和服务的适用性,而标准的制定必须要靠“要求标准化、检查标准化、落实标准化”三化实现,才能最终落到实处,提高产品质量。




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