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万科防渗漏的“降龙十八掌”,拿走不谢!(下篇)

文章来源:内部撰写日期:2016-11-08作者:冯文峰

上周,我们推送了《万科防渗漏的“降龙十八掌”,拿走不谢》(上篇),反响十分热烈。看来渗漏问题已是行业的老大难问题。本周,我们继续推送剩余部分,来看看万科解决渗漏问题的其他9大招数!

第10招:优选防水材料

掌法要点:防水材料择优选用、技术可行且经济合理,别忘了后期维修的“额外费用”。

万科对常见防水材料的特性、施工适应性做出详细对比,经设计部、工程部、招标部共同确认,本项目最终采用的防水材料是:

◆地下室外墙防水:卷材防水(SBS/APP改性沥青卷材)。

◆外墙防水:水泥基渗透结晶型防水涂料。

◆厨卫防水:水泥基渗透结晶型防水涂料。

◆屋面防水:有机类涂膜防水(双组分聚氨酯涂料)。

◆门窗收口:水泥基渗透结晶型防水涂料。

第11招:严控材料进场验收

掌法要点:严格控制材料(尤其是甲供材料)的进场验收,确保真货,控制货量。

万科十分重视工程渗漏,优选并确定采用水泥基渗透结晶型防水材料,使用部位包括:地下室、集水井、饮用水池、蓄水池、游泳池、厨卫间及停车库等(屋面除外)。

万科对此重要材料,采用“甲供”方式,即由防水材料生产厂商负责直接供货至工地现场,在甲方、监理、收货方、供货方四方见证下,移交总包单位保管并实施防水施工。

万科防水材料进场的工作要求:每次材料进场必须由监理或甲方进行验收,验收的内容包括材料的包装、标志、产品出厂证明及相应的检测报告等,必须满足本标准要求。每次材料定量进场,由监理清点数量验收后库存,并形成相应验收记录。

左图:万科防水材料进场验收,监理组织拍照,并查询材料真伪。

右图:包装密封条由甲方、监理、收货方联合签名,记录用量及使用部位,用后回收包装桶。

左图:甲供防水材料真伪查询,由甲方、监理、收货方联合见证。

右图:万科防水材料供货合同,约定材料进场与使用的具体要求。

第12招:严控材料使用

掌法要点:严控材料使用,杜绝虚报用量、以次充好、以假乱真。

万科要求防水材料在施工过程中,要严格控制材料的用量,确保材料的单位用量不低于产品要求的最低用量或甲方的最低用量;为确保防水的足量使用,要求施工单位在每次施工时按施工面积支取材料,登记并回收包装桶交付监理清点记录。在防水施工过程中,要求监理旁站,以监督施工质量。

左图:甲方指定品牌的防水材料A品牌。

右图:总包实际使用的防水材料B品牌,B价格仅是A的1/3。

屋面防水材料被“掺假”,图中只有左下角的一桶是“正品”,其他五桶都是“冒牌货”。

第13招:做好工艺样板

掌法要点:明确施工样板的制作范围、并由甲方设计、工程、成本、监理、总分包联合确认。

施工样板会提前暴露很多问题,包括样板的外观效果、功能状况、设计与施工的矛盾、材料与施工的矛盾、甲供或甲限材料用量的计量与确认、施工工艺的恰当性、前后工序的界面与交接等等。

因工程赶工或人为疏忽漏做施工样板,仓促开展大面积施工,往往导致大批量、系统性的质量问题,后果非常严重。

万科工程管理制度明确规定:

◆必须执行施工样板的关键工序有:砌体、内外墙抹灰、防水、屋面结构试水与找平、涂料、窗框塞缝、围墙基础等。

◆甲方项目部参与户型样板验收人员需包括土建、水、电专业工程师。

◆上述关键工序的施工样板只有经过甲方、监理的联合验收合格并签字确认后,才能进行隐蔽或大面积施工,否则甲方有权予以2000-5000元/次的违约金或对该部分工程量不予计取。

左图:外墙墙身渗漏,至少三个原因:防水失效、空调套管倒坡、插座及钢管封堵不严。右图:外墙砖已完工,才发现漏做防水层,最后凿除全部外墙砖,重新施工防水。

左图:万科《施工样板验收单》,规定重要工序先确认工艺样板,才能大面积施工。

右图:万科工程师亲自测试外窗防水的施工工艺,以确认工艺样板。

第14招:落实技术交底

掌法要点:施工班组的技术交底是否到位,工人是否切实掌握工艺要领,是否真正熟悉操作规程。

工程体量庞大、工艺复杂,工程质量很大程度受制于工人责任心、素质与技能;当前人工质量控制与提高有一定瓶颈,需建筑企业、施工班组层层把关,挑选与培训工人,并落实技术交底。

万科外墙砖粘贴工艺的技术交底,九步法,步步有要领。

左图:万科外墙砖粘贴工艺的效果研究,甲方工程及成本、监理、墙砖厂家、总包等参与。

右图:班组工人粘贴外墙砖(门窗两侧收口部位)。

第15招:严控隐蔽验收

掌法要点:建立有效机制,严控每日质量,确保日常每处隐蔽验收都能有效执行。

隐蔽工程向来不好控制,如屋面防水,一是后续保护层、保温层、面层会覆盖在防水之上,使防水再难以批量做质量检查;此外施工单位时常会利用此契机,偷工减料或偷换材料。

左图:洋房复式上层顶棚渗水。

右图:屋面防水厚度不足,防水分包偷工减料,加大渗漏隐患,严重影响防水效果。

左图:屋面涂膜防水的取样检验,现场样本2cm*2cm切片,检查厚度是否符合设计要求。

右图:防水切片厚度不足,图中是“标准厚度”和“偷工减料”的两块切片对比。

屋面涂膜防水厚度严重不足,下场小雨,防水被雨水击穿。

第16招:把控分部分项验收

掌法要点:全面落实分部分项工程验收,防水等敏感质量问题验收需逐户落实。

万科于每个厨卫房间现场墙身,张贴《现场质检表》,以逐一检验房间的防水效果。

左图:厨卫防水工程验收的现场水密性试验。

右图:厨卫防水工程验收的《现场质检表》。

第17招:做足成品保护

掌法要点:明确责任,做足门窗、管道、室内装修等成品保护。

万科对成品保护有明确要求,以窗框为例,具体要求是:

◆保护方式:用细木工板做成“U”型槽,扣在窗底框等容易破损部位。

◆保护实施时间:窗框安装后即时保护。

◆保护拆除时间:玻璃安装前拆除。

◆产品保护:各窗框安装过程中应避免损伤保护膜,确保保护膜完整、无裸露。窗框安装完成后,及时用“U”型槽扣在容易破损的窗框上,确保窗框无破损。

◆保洁注意事项:严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭型材表面,不得用金属工具铲擦型材表面,防止表面产生划痕。

万科制度是严格的,但部分城市公司的现场落实效果却有待提高。

左图:窗扇漏水,窗扇与窗框接口不严,五金配件开关不顺畅。

右图:已安装的窗框保护不力,在后续施工过程中受到损坏,未能完全修复。

左图:厨卫水管安装于地面及墙身,由于暗敷,业主二次装修时,容易意外损坏水管。

右图:万科于交房前,在厨卫墙地面处,标示出水管敷设范围,避免业主二次装修损坏水管。

第18招:落实竣工验收标准

掌法要点:保证竣工验收渗漏检验方法的有效性,并全面监督落实。

万科外墙淋水试验的具体要求:

◆外墙淋水试验实施的时间:淋水试验应尽量安排在第一轮模拟验收前完成。若为精装修交楼,淋水试验及问题整改应在精装修进场前完成。对于工期非常紧迫的高层建筑,若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效果,可在落架之前进行第一次全面淋水试验,落架后必须再至少进行一次全面淋水。

◆外墙淋水试验范围:建筑外墙、铝合金门窗、幕墙等。玻璃与墙体未脱开的玻璃天窗、雨棚应对与墙体接缝位置进行24小时闭水或淋水试验检查。

◆外墙淋水试验次数和实施单位:各标段外墙全面淋水试验不得少于2次,全面淋水试验由总包单位负责。各次全面淋水后发现发生的问题由责任单位负责整改,整改完成后由责任单位负责淋水检查,总包应配合各分包单位进行淋水检查。

左图:万科外窗水密性试验,全面挂管淋水,检测外墙及门窗的防渗漏效果。

右图:外墙与门窗渗漏维修后,再次做淋水试验,检测维修效果。

左图:万科外窗水密性试验,检验出的渗漏问题统计。

右图:屋面竣工的水密性试验,具体技术要求详见行业标准和万科企业标准。



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