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绿地集团:创新不止,打造独特的创新之路

文章来源: 赛普爱德日期:2017-01-12作者:李楠

12月,绿地集团产品研发中心推出一款公寓爆款神器——G享寓,用30平米打造出3+1房,除拥有4.5米层高、5.6米宽、储藏面积达13.2 m³,其中5.6米宽分为动、静分区,静区分为上下两层,满足不同私密空间,更是运用了液压楼板、一键式电动阳台等,即“坚决不浪费每一立方米,坚决不简单填塞空间,坚决不将就拥挤的生活。”

正如这款公寓推崇的“对空间的颠覆式创新”,长久以来,绿地“以变应变”,坚持优化区域结构和产品结构,做强商业地产等房地产关联产业,加强产品研发创新等,近几年增长势头迅猛,2016年前三季度销售额已达1733亿元,同比增长23%。

产品是企业的命脉和口碑体现,而设计决定着产品的最终形态,以及项目80%的利润。小编走访绿地集团建筑研究院副院长唐敏,解密绿地永不止步,打造创新设计基因之路。

▲唐敏  绿地建筑研究院副院长、综合产品研发中心执行总监、东部区域管理中心技术总监

设计创新:创新是基因,打造独创的绿地特色

从2012年以1078亿元销售额跻身“千亿俱乐部”到2014年的2408亿元,绿地只用了3年。

销售收入反映的是强劲的发展势头,绿地的王者之路只有五个字:创新是基因。唐院长称:正如绿地的企业精神——永不满足、思变图强;永不止步、争创一流,我们的设计也一直遵循这个理念,也正是如此,才从源头保证了独创的绿地特色。

◆ 产品:标准化做基础架构,创新做接口。

◆ 管理:以建筑研究院为主导,各事业部有较大权限,在统一的战略方向下百花齐放。

1、产品线标准化做基础架构,创新做接口

绿地集团拥有16个事业部,布局26个省、80多个城市,还拥有7个海外事业部,产品线涉及住宅、酒店、写字楼、商业综合体、体育场、医院、产业地产、高铁等多个领域。

产品线长,加上差异化的开发模式必然常有层出不穷的新问题。唐院长表示,绿地的标准化势在必行,目前事业一部、二部、广东事业部、西南事业部、中原事业部都在做标准化的梳理,集团更有必要进行产品线标准化的梳理。

事业一部通过统一设计标准,细化建造标准、采购标准、工艺节点、设计尺度,对刚需产品线执行统一的标准体系,其中固化8类建造标准,包括屋面、露面、地面、平顶、内墙、外墙、地下车库、住宅自行车库(含坡道)、墙体做法,增加产品竞争力的同时降低成本。

事业二部组织各个专业团队、同时邀请赛普咨询公司协助,花费3个月时间,从40多个历史项目中,梳理出5条产品线的标准产品配置框架:包含6个专业分类和570个三级配置子项。

唐院长认为,希望建立的标准化是有绿地特色的产品标准化,即快又省还要好,但同时又强调创新和设计的价值。

◆快:使项目推进更加快速顺畅。

◆省:降低成本。

◆好:基本的品质控制。

在这样的指导思想下,绿地集团采用“基础平台+模块插入”的方式,基础平台内将刚性标准、和以客户敏感曲线、价值曲线为导向的基本配置容纳其中,同时预留插口以便嫁接创新的模块。如根据不同的专业类别,如景观、机电、建筑设计等创新做法;花园的创新做法;未来家的住宅智能化等。

“这些增值模块可以作为创新的亮点,根据需要植入基础平台,最后形成具有绿地特色可持续生长的标准化体系。”唐院长如此总结。

如此形成的标准化体系,从户型到拓展户型,从模块到模块升级,不仅结合集团研发成果作为增值模块,又包含事业部成本控制、知识沉淀等内容,具备极强的生长、升级和优化能力。

2、建筑研究院主导,各事业部具较大权限

管理理念:类似美国联邦制,欢迎百花齐放

美国联邦制的最大优点即是在保持联邦是一个强大、统一国家的同时,确保每个州的灵活性和创造性。唐院长表示:“绿地的技术管理体系非常庞大,我们的管理理念类似美国联邦制,在总部统一规划的要求下,希望每个事业部可以百花齐放,完全复制不一定能卖出最高溢价。”

绿地的技术管理体系如下图:

由上图可知,绿地的技术管理体系分为三级架构,其中建筑研究院站在整个集团层面,根据集团的战略发展方向,和对市场的预判、政策动向、各事业部的个性化需求,制定年度战略课题方向,再综合完成整体框架的搭建。

这其中,建筑研究院担当的是“引领者+推动者”的角色。以最新推出的“G享寓”为例,从方向制定到最终推出市场,经过以下步骤:

1、确定产品策略方向。

2、精细化研究:不同城市、不同人群、不同区域等多个维度进行综合性调研,包括购买者、居住者、运营方等多方面,得出“怎样的公寓是客户需要的?哪些人在住公寓?什么人在买公寓”,最终确定客户的敏感点和痛点。

3、方案确定:根据调研结果确定设计方案,包括方案设计、平面设计、空间设计、结构设计等,经过多轮次推敲,形成绿地独创的、引领性的公寓产品。

唐院长表示,建筑研究院推出“G享寓”的公寓产品线,总部对各事业部的要求是要有共性但又不失个性。

◆共性——每个事业部必须做公寓产品,其中包含的办公楼、自住比例保持一致。

◆个性——根据公寓所处区域:位于城市周边还是中心;根据当地实际情况调研总结的个性化需求。

地域差异化的存在,购房者对于房屋的需求、居住体验等有所不同,因此绿地在产品战略方向上,各事业部在遵守总部统一规划外,享有极大权限,可根据当地市场情况适当调整。

唐院长总结称:“总部在产品规划、体系搭建等大的方向层面有所要求,但我们希望百花齐放,在总部统一规划下有所弹性,各事业部可以从各自的需求出发,根据市场特征,最后达到整套体系完整的平衡,最终形成的产品有非常强的生命力和竞争力,这也是本地化接地气和总部大方向结合的过程。”

体现创新价值,考核体系做辅助

体制的推进必然伴随阵痛,但绿地并未遇到过多阻碍。唐院长称是由于管理分层,即三级管控模式,各层级有自己的管控重点。

◆集团:重点管控集团最重要、最核心项目,以及年度创新项目,如300米以上超高层建筑、星级酒店和重要的商办项目。

◆事业部:事业部自主操盘项目与运营管控,战略性重点项目协同集团开发。

◆城市公司:具体执行项目开发。

无论是整个管理体系、研发体系的搭建,还是具体到产品线,或具体到某一课题,都折射出绿地的管理思维。唐院长认为,整个体系可持续发展、接地气,考虑到各种各样的多维的加入,且加入后使整个管理体系更加多姿多彩。

唐院长表示,集团尊重各地事业部的个性,但各事业部也要符合整个集团的精神,不断进取、不断创新,不仅要有效率,还要做出品质和溢价,这是我们需要关心的。

对于事业部考核,根据每年的战略重点,如创新度、客户满意度、成本适配度、标准化、对事业部的贡献等,不同维度占比不同,得出综合评价分数。通过考核制度的辅助,一方面调动员工的积极性,另一方面也促进整个体系的更好落实。

产品创新:不断研发总结,进入更细分化领域

设计反映的最终成果即是建筑产品。对于绿地来说,始终聚焦产品力创新升级,在智慧城市、产品升级、绿色低碳、住宅产业化等领域深入研究,相继推出的“百年宅”产品、“全净化住宅”产品、绿地“理想·家”友好社区均赢得行业与市场的高度关注与好评。

1、公寓:打造“付得起的奢想”

文章开篇的“G享寓”,是绿地今年重点打造的公寓产品,以“付得起的奢想”为理念,希望可以为大众提供一种轻资产的幸福享乐空间体验。


唐院长解释说:“我们打造的G享寓,既总价可控,又仅需较少钱就可实现初投资;并且解决公寓最大的通风、采光问题,通过专利在30平米空间内达到90平米的居住效果。”

◆30平的豪宅体验:4.5米高整面落地窗,4.5米层高的奢华客厅,隔墙收起后形成5.6米面宽大橫厅,13.2m³收纳空间,等同于100㎡豪宅的收纳空间,是其他同类产品的2-3倍。

▲4.5米层高奢华客厅

▲隔墙收起后形成5.6米宽大横厅

◆多项技术整合,真正实现内装模块+智能家居+生态技术的整合。

◆一键式电动阳台,阳台按需选择伸缩;一键式展开墙面,可自由展开立面;升降机械楼盘,可按需改变高度。

▲一键式电动阳台

▲一键式展开墙面

绿地的这款30㎡极致爆款户型设计,以时间换空间、以高度换空间,真正做到了“户型大爆炸”。

2、专业办公:更加行业细分化的产品创新

作为“全球商办专家”,绿地集团商办产品占比近50%,是绿地“商办化”加速的强有力证明,也让众多房企望尘莫及。

唐院长表示,除强项超高层外,绿地还建设有大量的准甲、甲级、超甲级别的办公楼,但这类办公楼目前并没有形成产业化,而不同企业对于办公楼的需求也有细微差别。

以金融企业为例,除区位、地理位置、周围交通等要求外,还对办公环境有特殊要求。

◆设计:简洁、明亮、经济、实用,选料尽量简单。

◆安全:对数据信息独立和私密保护要考虑。

◆电力荷载:每秒处理上亿数据,要求绝不能断电,且对空调系统也有较高要求。

绿地除标配5A标准外,还特别针对金融企业的个性需求加强电力、通风、私密性方面配置,打造满足金融企业的专业办公楼。除此之外,还提供包括文创、物流、IT企业在内的专业办公楼,实现真正的行业细分。

3、特色小镇:打造绿地的美好新城镇

近期,国家不断要求实施“千企千镇工程“,推进美丽特色小镇建设。2016年9月,绿地集团与宁波杭州湾新区管委会签署合作协议,拟在宁波杭州湾新区打造产城融合主题特色小镇。

该特色小镇的开发,将先期进行城市基础设施建设,同时整合绿地内外资源,为宁波杭州湾新区管委会提供从“城市规划设计—基础设施和公共服务设施投资建设—产业导入—房地产开发—项目运营等”一系列解决方案,并加快城市功能型项目培育,形成浙江沿海经济发展新高地。

除此之外,绿地还打造“田园都会”,即在原有区域保留原有的景观、风光,并导入商业配套、酒店、办公楼,按照定量配置相关配套、住宅和产业,并利用绿地的背景产城结合,最终形成“田园都会”。

▲文化旅游城:海南花园城,用地14427亩

▲智慧健康城:宁波杭州湾,用地19200亩

小编与唐院长的交流中,感触最深的即是——无论在设计还是产品方面,绿地始终坚持“创新”这一核心理念。

回首以往,绿地也始终将产品研发与技术创新作为增强产品竞争力的内在动力,充分挖掘和创造设计价值,产业、产品的科学转型和积极创新,为绿地的长久发展奠定了坚实的基础。




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