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精装修项目管理要点浅谈

文章来源:赛普爱德研究院日期:2017-03-27作者:黄永福

随着人民生活水平的不断提高, 对精装修住宅的需求也日益增加。精装修项目也逐步成为房企开发的主流,万科、绿城、龙湖、星河等地产商,都逐渐过渡到了精装交房的时代。

然而在实际项目开发过程中,装修施工管理所涉及的专业、工序复杂而繁多,往往所出现一些影响装修质量的问题,不仅对项目销售和消费者使用产生影响,还将妨碍企业品牌及自身竞争力的提升。

现阶段,我国还比较缺乏高管理水平的精装修队伍,因此,对房地产企业自身,如何对批量精装修项目进行有效的管理也是经营者们的一大困惑。

那么,首先从精装修项目管理的管控难点看,为什么精装修项目的管控难度大?我们认为,对精装修项目的工程管理难度主要集中在三个方面。

基于精装修项目管理的客观难点,为保证项目的质量,我们从精装修项目管理的工作流程出发,谈谈对精装修工程管理的管控要点。

一、精装修项目管理流程

精装修项目管理流程如图1 所示。

前期准备阶段

· 精装修项目定位:在整个项目定位阶段对精装修风格、材料/ 部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。

· 精装修方案设计:根据项目定位中建议的设计风格、材料/ 部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。

· 材料/ 部品清单:根据精装修设计方案,提供主要材料/ 部品和设备清单,便于品质、成本控制。

· 样板房施工图设计:在装修设计方案的基础上对样板房进行施工图设计。

· 土建/ 装修交接标准的确定:根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。

· 样板房施工:对样板房进行施工,以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

· 批量精装修房施工图绘制:根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善,形成批量装修的施工图,供批量装修招标、施工之用。

· 施工图设计变更:根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题,及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。

精装修施工阶段

· 精装修/ 土建施工交接:根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收,质量有问题的提出限时整改。

· 业主开放日:为满足业主对装修过程的了解要求,了解业主对装修质量的要求,展示公司精装修工程管理水平,

减少后期质量投诉,在装修施工期间统一安排一次业主开放日,让业主进行现场参观。

· 精装修初步验收:当装修总包、各分包工程完成全部工作量后,材料装修部会同监理公司组织,材料装修部、物业公司和各参建单位一同对工程进行一道全面的验收。

· 精装修竣工验收:当经过精装修初步验收并整改完成后,通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。

交付及维修阶段

· 移交物业:等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业,由物业组织保洁公司或自己保洁人员进行保洁,确保将整洁、完好的房屋交于业主验收。

· 交房:业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同、缴纳物业管理费用,并与开发公司完成购房款的结算后并对房屋进行验收满意或经整改后验收满意后接受房屋,完成整个交房程序。

二、各阶段管控要点

设计管理

任何工程项目的管理,设计管理在整个精装修项目中的位置十分重要,避免边施工边设计,干到哪改到哪,而装修设计应该从建筑方案阶段就需要开始。

带精装的住宅,主体设计方案确定后就应确定装修设计单位。装修设计单位对套内的平面布置、水电末端进行优化,并提出相应的装修优化方案,管理者组织两个设计单位对方案进

行补充及完善。因此,在本阶段重点需关注各专业的衔接,避免土建、装修相脱节。

而设计人员本身,应在设计前了解清单中材料部品的规格、样式及安装方式,并在土建施工前确定装修设计方案,以保证精装修对土建施工的要求,避免土建大规模的改动。

在专业设计方面,既要满足使用功能,又要结合装修方案,例如:冷热水管位置的预留,插座、开工数量及位置的合理性等。

施工过程管理

在施工阶段,首先要做的第一件事是场地的移交。场地移交需要开发商、监理进行协调,总包、批量装修单位参与,并按照国家相关规范及合同要求的标准进行检查,如:洞口尺寸、

楼地面平整度、标高、渗漏问题(特别是装修后将被隐藏的部位) 、阳台栏杆、门窗等。

在质量管理方面,现在应以样板先行,施工样板要细化到每个标段至少有一层样板层。对重要材料如设备、灯具的考察、订购、进场、使用过程把关。凡重要的和有特殊要求的、或需

要进口的、价格高昂的材料设备, 严把“准购”、“准进” 和“准用”关。对成品,很多企业只重视施工过程中的质量,不重视成本的保护,结果却要花费精力和财力去处理,因此成品保护也是精装修管理中的重要一环。

对成品的保护,我们通过以下措施保证:

各工序空间上分开 ;时间上错开;减少多工作同区域同时作业;特别注意入户门、铝合金窗、电梯、开关插座的保护。在进度管理方面,装修单位进场后,组织总包、装修单位、

监理单位根据合同总工期、土建移交情况等确定关键节点,装修单位根据关键节点深化后排出装修进度计划,针对各种专用房间的功能质量与装修做法要求,选择成熟的施工工艺,要求施工机具先进、施工程序安排合理。

一般影响进度的主要因素包括:

土建移交场地 ;泥水及复杂的木作业的进度;垂直运输;材料供应等。

交付管理

为提前发现并解决入住后客户关注的问题,改善交付时集中投诉的现状,进一步提升客户满意度,从客户角度、国家验收规范、合同、销售承诺等方面,开发商往往进行多轮次的模拟验收,模拟验收是精装修项目交付验收的后期保障措施。一般模拟验收有2~3 轮,第一轮模拟验收一般于结构封顶之后,第二轮为入伙前3 个月,第三轮为入伙前45 天。

在很多项目的模拟验收中,为了准确清晰收集各类质量问题,在检查中引入《工程质量分户验收检查表》,按照功能分区及专业划分对每户及每层公共部位施工质量进行检查、记录。

项目正式入伙前,物业客服人员还应从生活使用功能上对设计缺陷提出风险预警,并积极和项目部、设计部沟通制定预案。

对房地产企业而言,精装修项目并非技术问题,而是管理的问题。房地产企业应从前端的拓展定位、设计, 过程中的招标、材料采购、施工工艺,以及后期的交付及维修等各方面进

行系统化的预防和管理。




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