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看了这篇文章,才明白恒大的精装为何这么牛!

文章来源:赛普爱德日期:2017-07-07作者:蔡鹏

随着国家政策愈发强调“全装修和成品交付”,精装势必成为房企着力开展的业务板块。地产企业如何积极捕捉政府与市场所释放的这一信号,如何把握“精装”契机,是决定企业在未来发展中抢占“弯道超车”有利位置的关键。

本文以恒大精装为研究对象,冀望从恒大的精装业务发展历程、经营特点及管控模式中寻找国内发展阶段房企可借鉴的关键因素,从而对目标房企打造自身核心竞争优势提供一定启示与帮助。

恒大精装业务发展历程

恒大从2004年开始全面实施“精品”战略,截止目前已历经13年,以其独有的9A精装体系为标准,指引全成品精装交付。


▲恒大精装修业务发展历程

但事实上,恒大的精装业务在初/中期发展也面临不少问题:

◆企业内部精装管理经验不足,外部精装优秀供方资源少。

◆快速发展过程中产品质量难以维持高水准。

◆毛利率低,利润质量差。

针对这些问题,恒大从组织、业务、制度及供应链管理等方面进行综合全面的逐步调整,在调整过程中实现企业生产能力的自我升级与完善,进而形成自身特有的“规模优势+成本优势”的核心竞争力。

恒大精装发展战略及业务模式研究

恒大以“精品战略-9A精装”为发展战略,同时辅以“全流程标准化”及“全产业链管理”的业务模式支撑其精装发展战略的落地与实施。

▲恒大“9A精装体系”

恒大精装业务模式
恒大精装业务模式的两大亮点为:“全流程标准化的运营体系”以及“设计/工程/物业全产业链管理”。以此模式亮点为辅助,恒大实现了前瞻布局、规模拿地、精品标准、批量复制、统一采购、优质低价、快进快出、以量取胜的业务发展系列动作,从而在众多地产企业中脱颖而出、独占鳌头。

▲恒大精装修业务模式

全流程管理体系
恒大集团总部通过紧密型集团化管理,对全国各地区公司实施标准化运营,包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化,最大限度降低全国拓展带来的经营风险,确保成本的有效控制和精品产品的打造。

>>>>集团化密集型的管理模式
公司在上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等方面由集团直接严格把控,地区公司执行实施,形成紧密型管理,保证恒大高速增长中管理不滞后。

▲恒大集团密集型管理模式示意图

集团化密集型管理模式具备以下4大特点。

>>>>规划设计标准化
恒大产品塑造优势不明显,属于较为均衡性企业,基本以精装修形式交房,园林打造较为突出“水”元素的运用,每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。在项目配套方面,对教育元素较为重视,多体现为“名盘+名校”运作手法(图5是恒大产品系列对比)。

◆景观园林:突出水景元素运用,体现出欧式楼盘“景观渗透、户户有景”的设计理念。

◆建筑风格:开发项目建筑风格较为统一,遵从“欧陆新古典主义”。

◆项目配套:五星会所+商业街+教育配套+智能安防配套+••••••。

◆户型:以二居、三居户型为主,户型设计紧凑,270°观景阳台设计。

◆精装修:与品牌商家战略合作,以9A精装为标准交房。


▲恒大产品系列对比说明

>>>>材料使用标准化
对于恒大推行的“材料使用标准化”,可从“标准化地使用材料”及“标准化地管理供应商”两个角度进行理解。

▲恒大的材料使用标准化

材料管理:恒大在装修工程中大批量采用标准材料,有效加快项目建设进度、保证产品质量、缩减建设成本。

▲恒大地产集团满屋名牌的品质解析(部分示例)

供应商管理:上下游供应链的顺畅整合是恒大高效控制成本的保障。恒大自成立即建立集采体系,并于2007年专门成立材料设备公司,设立材料设备公司的好处是方便、简单、付款及时、优控成本,这是一种在其他公司很少采用的材料采购模式,因为需要比较强的管控能力,而恒大正是具备了较强的统一控制管理的能力、执行力。

▲恒大集采模式示意图

而对于材料供应商的选择,恒大也有自己的标准:

◆定位标准:国际知名品牌和国内知名品牌,其中国内品牌以品牌、规模十强企业为主,含中国制造企业500强、中国民营企业500强、A/H股上市企业。

◆网搜资料——三三制:材料公司、设计院、招投标中心分别指定专人背靠背从网上搜集材料供应商资料。

◆初选:搜集人员分别独立向招标领导小组介绍搜集情况,招标领导小组共同讨论确定初选单位名单。

◆样板选型:由材料公司、设计院、招投标中心人员按集团标准对初步入围供应商进行同档次投标样板的共同选型,填写《材料供应商样板选型情况表》,并集体向领导小组汇报选型情况,在符合要求的样板上共同签字。

◆考察:招标中心、设计院、材料公司抽调人员组成考察小组,重点对初选入围单位的规模进行考察,包括职工数量、厂房面积、设备生产能力、企业产值等,填写《材料供应商考察情况表》 ,向领导小组汇报考察情况。

◆最终名单确定:招标领导小组组织专题会议向集团总裁汇报,最终确定入围材料供应商的名单。

▲恒大供应商管理要点

▲恒大2014年度优秀材料设备供应商名录(部分)

>>>>工程招标标准化
各地区公司所有大型工程都由集团总部统一对精装总包进行招标,参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。

▲工程招标模式示意图

▲恒大2014年度优秀精装总包名录

>>>>工程管理标准化
其包含三个主要内容,即:工程建设流程标准化、工程质量管理标准化以及工程质量验收标准化。

▲ 恒大工程管理标准化

并在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度,集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理,对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。

>>>>项目营销标准化
◆恒大全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施。

◆恒大对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准,即“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式,以真实的现场环境展示企业实力和产品品质,确保更高的销售价格和销售率。

▲开盘标准

◆园林实景展示:实景展示前置,是恒大坚持的操作手法,湖景和园林实景展示一方面提升了项目的品质感,一方面给客户强有力冲击,留下深刻印象

◆豪华装修:入户大堂给客户尊贵感。通过精装修样板房展示,让客户眼见为实。

设计|工程|物业全产业链

恒大在精装业务开展的不同时期分别成立建筑设计公司、建筑工程公司、材料设备公司、工程监理公司、物业代理公司、园林景观公司等分支机构,通过打通房地产开发上下游各个环节,有效降低了开发过程中的各项成本,为项目开发实现高性价比打下坚实的基础。


▲恒大精装业务产业链

恒大精装组织管控模式研究

集团组织架构

◆总部高度集权、组织庞大、职能部门齐全。

◆总部下设17个职能部门,垂直管理各地方公司对口部门。

◆部分职能部门还设置地区办公室遥控地区公司。

◆监察室是规模最大的部门,主管内控和地方公司监察检查。

▲集团组织架构图

▲恒大集团总部与地区管理架构

地区公司组织架构

成熟的地区公司人员在400以上。其中工程部人员占比最大,达30%左右,其次营销和开发的占比16%和9%,部分项目采取自销模式。

恒大精装管理制度建设

在精装业务的发展过程中,恒大始终高度重视管理制度的建立与完善。在企业管理制度的众多体系中,产品设计标准化体系、集采管理制度体系以及精装工程管理制度体系是保证恒大精装业务不断扩大的三大支撑点。

▲恒大精装管理体系

限于篇幅,本文对恒大精装业务有关的管理制度仅做框架性梳理,而不展开讨论。

◆产品设计标准化体系:确保设计输入方向明确。

▲恒大精装产品设计标准化体系

▲恒大集采管理制度体系

◆精装工程管理制度体系:确保从严施工品质可靠。

▲恒大精装工程管理制度体系

总结

通观恒大精装业务的发展战略、业务模式、组织架构、管理制度,我们可以较为清晰地梳理出地产企业精装管理的框架;而通过对恒大精装业务的观察与揣摩,处于发展阶段的众多房企也可以找到完善自身业务的关键点。



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