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标杆房企工程质量管理经验之谈

日期:2017-07-17作者:魏庚

随着房地产行业的不断发展,工程质量日渐成为行业关注的重点。

首先,国家对于工程质量验收标准日渐完善且不断提高,要求建筑相关企业必须严把建筑质量关。

其次,在客户层面,刚需型需求向改善型需求过渡,小业主对于房屋的品质要求及挑剔性也在日渐增强;另外,随着高周转概念的淡化,在追求去化的背景下,行业竞争也已蔓延到了产品质量竞争的层面。

最后,作为对品牌建设较大影响的工程质量,为提升品牌形象,各房企也把工程质量作为管控重点(如图1)。


▲影响工程质量的4要素

在这样的大背景下,为了做好工程质量,房地产企业采取相应措施,通过不同的管理方式,保障自身产品质量。

一、标杆企业工程质量管理发展之路

企业在工程质量管理提升过程中往往会经过四个阶段, 从最初“点” 式管理的质量检查阶段,到“线” 式管理的全过程质量管理阶段和“面” 式管理的全面质量管理(TQC)阶段,再到“体” 式管理的追求管理价值的卓越质量管理(TQM)阶段。现阶段标杆企业工程质量管理一般处于系统管理或价值管理的阶段(如图2)。


▲企业工程质量管理提升过程4阶段

标杆企业的TQC 全面质量管理注重全过程、全员、全面的“三全” 管理思想和方法(如图3) 。


▲标杆企业的TQC全面质量管理思想和方法

标杆企业TQM 卓越质量管理在全面质量管理的基础上,更追求管理价值的体现,通常以持续改善为核心理念,运用PDCA 的管理模式把控质量,注重管理经验与标准的积累(如图4) 。


▲工程质量PDCA闭环管理

二、标杆房企工程质量管理经验

标杆企业在工程质量的管理方面,通常通过质量预控、过程控制、验收移交三方面的手段,消除质量隐患,从而将产品质量问题逐一解决。

质量预控

在质量预控方面,强调策划先行与强化交底。

1.策划先行

在项目开工前,项目部会根据集团质量管理要求制定明确的产品质量目标。

如某标杆企业华南地区的某项目针对常发的渗漏问题,要求做三次闭水试验,且明确规定第一次闭水试验户均渗漏率不得多于5 点,第二次闭水实验户均渗漏率不得多于2 点,第三次闭水实验户均渗漏率不得多于1 点(如图5) 。过程中需按照质量目标要求进行检查,并不得低于目标要求,通过这种方式保障关键质量问题得到有效控制。


▲项目质量管理目标对渗漏率的规定

有的企业会对工程管理标准动作及工程检查评估进行明确规定,同时也会提炼常见质量问题作为重点关注事项,在前期项目工程策划时提出明确的质量目标要求。

2.强化交底

鉴于前期勘察设计等成果对于施工质量会造成较大影响,在施工准备阶段,对于交底的重视也是质量管理的一大重点任务,标杆企业在对于交底过程往往更为重视。

深圳某标杆企业在总分包进场时明确规定了11 大交底事项,其中对于技术及质量管理要求的交底工作细化到各个分部分项工程的具体环节,并明确交底对象,使项目质量要求得到切实落实(图6) 。


▲总包进场时需交底事项

过程控制

在工程质量的过程控制方面,样板先行、实测实量与停止点检查等方式已逐步被行业内各大企业普遍接受,随着多年的探索与应用,管理方式也已日渐成熟。

1.样板先行

在样板管理方面,房企通过材料样板锁定产品观感与质量,通过工艺工法样板锁定施工过程与最终效果,这两类样板的管理在行业中被普遍推行应用。

对产品品质要求较高的企业还会对完工交付样板提出明确的要求,并由营销、设计、工程共同对完工交付样板进行验收检查,作为开展大面积施工的前提条件(如图7)。


▲样板先行

同时为便于管理工作的有序开展,在样板检查方面采取分级管理模式,明确规定哪些样板需要由项目部进行检查验收,哪些样板需要由城市公司层面重点把控,哪些样板由总部层面重点把控。并对检查验收的标准做出明确规定,以方便检查工作的开展(如图8)。


▲样板的分级管控

2.实测实量

自实测实量的质量检查模式被提出,经过近十年的应用与发展,行业对于实测实量的检查方法已基本形成了一套成熟的模式,包括检查内容、检查标准、选点规则、抽取测数点个数、合格率要求等都日渐明确(如图9)。


▲实测实量评分表

2010 年万科更新A3 版实测实量标准,对比国家相关规范要求,67.6% 的检查项按照国家标准执行;19.1% 的检查项根据企业要求,超国家标准执行;另外新增国家标准规范中未明确规定检查事项,作为企业开展实测实量的必检项,占到总体检查项的13.2%(如图10)。


▲万科A3版实测实量相关标准规范表

华润置地毫厘工程在实测实量标准方面更是将误差限定在了毫米级的范围之内,以住建部发布的3A 住宅性能认定标准为基础,细分毛坯房、精装修房、室外园林景观三种类别制定出要求更高的企业内部标准,并根据不同区域气候及环境特点,区别制定了相应的检查标准,更加贴近项目实际质量管理的需求(图11)。


▲华润毫厘工程在实测实量的标准

3.停歇点检查

针对施工过程中业主投诉较多的质量问题,影响业主使用功能的质量问题,容易出现质量缺陷的质量问题,以及总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等。万科最早提出了停歇点检查的管理方式,通过施工过程中重点工序的多方协同检查,将问题排除在发生阶段。

停歇点检查的方式发展至今,也已成为对产品质量进行有效控制的一项重要措施。随着管理精细化程度的加深,停歇点检查的精细度也逐步深化,某标杆企业针对项目施工过程中各分部分项工程,制定出199 条停歇检查点,并以明确的检查标准辅助过程中的检查工作开展,有效保障验收工作的顺利开展(如图12) 。


▲土建工程停歇点一览(部分)

验收移交

对于房地产企业而言,工程质量验收是必须要关注的重点目标,但最终目标在于能够把房屋顺利的交付到小业主手中。近年来随着小业主对于建筑行业的认知日渐加深,对于质量问题的识别能力也在不断提高,为尽可能的减少集中交付过程中的质量问题保障一次交付率,很多企业已开始通过多轮次模拟验房,将质量检查工作前置,一方面提升集中交付过程中的客

户体验,另一方面也切实保障房屋的一次性交付率。

标杆企业模拟验房的做法目前多以三轮次模拟验房的方式开展:

◆第一轮:模拟验房通常选在结构封顶以后,按照毛坯房验房标准进行第一轮次的模拟验房检查。

◆第二轮:模拟验房通常安排在入伙前三个月,对于精装房按照精装修验房标准进行检查。

◆第三轮:模拟验房在入伙前45 天进行,一方面针对前两轮验房中发现问题的整改情况进行检查,另一方面进一步筛选存在的质量问题,并为后续的整改充分的预留时间,最终目的在于集中交付时,将小业主验房过程中所能检查出的质量问题降到最低。

综上所述,工程质量管理是一项全面覆盖了前期质量目标策划,施工过程质量检查,一直到最终交付到业主手中的全面而复杂的管理工作。其特点是:涉及的时间周期长,涉及的人员范围广,涉及的管理事项多,管理难度与管理精细化要求相对较高。



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