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房地产行业产品管理及其信息化建设的大同小异

日期:2017-07-19作者:魏庚

一、产品管理概念

规模化发展的房地产企业一项不谋而合就是从“项目式开发”到“产品化开发”的转变,如同制造业由定制化手工作坊到规模化大生产的变革一样,这是行业成长过程中的必然,也是行业成熟度的体现。

随之产生的产品标准化、标准工期、标准单方造价、标准技术规范、标准质量要求等一系列和产品息息相关的内容成为行业管理研究热点,“产品管理”的概念在房地产行业应运而生,围绕其所开展的信息化建设也变得风起云涌。

纵观整个行业,房地产企业的产品管理可用“大同小异”四个字概括。大同主要体现在产品标准化体系与管理标准化体系上的趋同;小异则更多是由于不同企业在发展阶段、管控模式、管理水平、组织层级及权责划分等方面的差异,所造成的管理侧重点与精细度不同。简言之即“框架上是大同,内容上有小异”。

而在产品管理信息化建设方面,各企业思路不外乎产品库建设、产品配置应用、设计全任务管理三个方面。从系统应用对象角度来讲,存在两种鲜明的视角,即设计视角的产品管理信息化建设和项目视角的产品管理信息化建设。

本文我们将主要从产品管理的“大同”入手,分析标杆企业在产品标准化体系建设,以及基于产品标准化的基础之上的产品管理信息化建设思路。

二、产品与管理标准化体系

字面意思可最好地解读“产品管理”内涵,即“产品”的标准化和“管理”的标准化,或更准确是通过产品的标准化促进管理的标准化,这也正符合产品化项目开发的大思路。

赛普始终认为信息化系统只是管理理念方法落地的一种工具,之所以在产品管理信息化建设方面存在两种不同视角,也正是和大家在产品标准化体系建设中的所处的位置和阶段不同有关。


▲产品管理信息化建设体系

1、战略承接

从战略角度讲,每个企业应有能够承接公司发展战略的产品战略,产品标准化体系建设的源头也正是要承接一个企业的产品战略,承接方式正是产品线的建立。正如定位住宅为主的万科建立“金色系列”、“四季系列”等几类住宅产品线,定位商业为主的万达标准化万达广场相同,这是将产品战略落地的有利保障。

需要强调的是,一套完整的产品标准体系不应仅仅局限于设计标准,它还应该包括产品采购、产品施工及产品服务的标准体系。所以在产品标准化体系建设工作实际开展时,最理想的方式是由设计或产品管理部门牵头,各个部门配合共同完成。

但很多企业在产品标准化体系建设的过程中,由于内部管理的种种原因,各部门独立开展工作的情况非常普遍,造成产品标准化被局限在设计标准中,而采购、施工和服务的标准化无法以最好效果承接设计标准化的内容,也就不能够应用产品标准化的成果更好地开展目标成本、战略、集中采购等相关业务。这是所有开展产品标准化建设的企业应该尽量避免的。

2、产品线划分

产品线划分的基本思路往往是将企业产品战略中明确的客户细分和土地细分组合而来,“A类客户群+A类土地”可形成一条产品线,“B类客户群+B类土地”可形成另一条产品线,“A类客户群+B类土地”也可形成一条产品线。

还是以万达为例,“万达广场就是城市中心”,明确表达出该产品线划分的思路,即“商业广场的客户群+城市中心的土地。”这也就是为何在很多二三线城市万达广场成为城市中心。

3、分专业构框架

产品线划分完成后,需要针对产品线制定整体的配置框架,也即明确产品标准应该包含哪些内容。

这方面不同企业存在一定差异,但较为一致的在于以专业维度制定框架,所分专业也是按照设计常规的规划、建筑、结构、机电、景观、精装等划分。而每一个专业配置的内容则根据本专业特点制定,诸如规划的规划要点指标、精装的部品部件配置等。


▲产品线专业配置

当框架建立完成后,对于内容的填充就需要依据企业在过往设计中的积累实际展开,积累相对薄弱的企业在此项工作开展的过程中通常会整合设计院的资源一同建设,如产品线下标准户型、标准立面、标准层高的填充,同时在具体配置内容上应充分考虑分级分档的需要。

三、产品管理信息化建设

赛普基于已有的几十家客户在项目中所提的需求,将产品管理信息化建设总结为“一种思路、两个视角”。“一种思路”,即产品与管理标准化体系的落地,涵盖的内容也就是前边所提到的“产品库的建设、产品配置的应用以及设计全任务的管理”三个方面。


▲产品管理思路

“两个视角”更多是因系统应用对象的不同而产生。

其一是设计视角的产品管理信息化建设,更多关注于设计应用与设计内部的管理。往往此类平台的用户仅仅局限在设计内部,重点在于将产品标准化成果进行落地,更好辅助设计人员的日常工作。


▲设计视角的产品管理信息化建设

其二是项目视角的产品管理信息化建设(如图5),更多关注于设计输出成果在各专业间的流转与应用,并通过标准库的共享、闭合式的信息搜集、反馈渠道不断丰富并优化产品标准。

此类平台即便用户局限在设计内部,也会通过系统集成,将设计的输出成果向其他专业口及时或即时传递,真正从项目整体运营的视角保证各部门间信息的一致性与准确性。


▲项目视角的产品管理信息化建设 

四、结语

纵观房地产企业在管理方面的变革,产品管理与产品标准化是所有企业通向工业化发展的必经之路,产品管理与信息化工具的结合,也是保障产品标准化得到更好应用的一条捷径。

本文重点从趋势与思路层面对产品管理与产品标准化建设的方式方法进行简单概述,希望能够帮助到更多的企业实现工业化发展目标。



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