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万科防渗漏的“降龙十八掌”

日期:2017-07-21作者:冯文峰

万科一向关注产品质量,王石曾说:“只要保持质量就有未来。如果万科一意以利润为导向,那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机,最终被消费者所抛弃。”

近年来万科各起“质量门” 事件,从小打小闹的漏水、发霉事故,到有毒地板、纸板衣柜等伪劣装修,万科的“快速度”让其屡次高居上市公司舆情风波榜首。

渗漏被视为是工程顽疾,被众多地产公司、施工单位列为质量通病。万科总部曾经对工程质量做过统计分析,渗漏是其中得分较低的问题点,平均分只有69 分,11 个城市公司中8个得分为60-70 分。

为了防范渗漏,提升工程品质,万科采取了一系列管理措施,总结为“降龙十八掌”。

第1 掌:推广标准化设计

掌法要点:

平衡设计创新与工程质量的矛盾,推广标准化设计,控制工程系统性质量风险。

近年来,建筑设计创意不绝,建筑物形态各异,充分表达各种建筑音符韵律,彰显业主和建筑师品味,吸引大量购房者和进驻商家眼球。一方面体现人民生活水平和审美水平大幅提升,另一方面却对工程施工质量控制提出新挑战。

早年设计部门在万科内部占有绝对话语权,设计师们年轻气盛,意念超前,几乎每个楼盘都是设计师们产品创新的试验田。在这种企业文化下,设计创新、设计变更盛极一时,同时也曾将万科工程质量推向危险边缘。

以下左图,楼盘外墙渗漏大批维修,原因是由于外立面设计变化多,直接或间接引致外窗渗漏问题频发。

以上右图,外门窗与百叶布置不规则,加大门窗洞口、门窗构造柱、门窗制作的质量风险。

左图,窗四周漏水,外墙身渗水,插座周边渗水;右图,楼盘外立面设计变化多, 设计变更频繁,施工反复,施工补丁多,加大渗漏隐患。

第2 掌:细化建筑构造做法

掌法要点:

建筑构造做法,是历年各地建筑专家的经验沉淀,效能和性价比极高,务必重视及推广。

防水的构造做法很多,主要包括六大类:地下室防渗漏、外墙防渗漏、楼地面防渗漏、屋面防渗漏、铝合金窗防渗漏。

万科善于总结和提升,将行业防渗漏标准精华,提炼并汇编成企业标准,应用于各地项目;但受施工单位的影响,近年推行效果不甚理想,出现较多渗漏现象。

左图,外窗顶部渗漏,若装修后渗漏,会损坏天花或吊顶;右图,外窗上口未按构造设置滴水条,或上口坡度设置不规范,造成窗顶雨水内渗。

左图,外窗底部渗漏,若装修后渗漏,会损坏墙纸或木地板;右图,外窗下口坡度设置不规范,内外窗台标高的高差不足,造成窗台雨水内渗。

第3 掌:强调甲方质量要求

掌法要点:

在总包合同中强调“工程质量标准”,如以“客户投诉率”作为最高质量标准。

万科将“客户投诉率” 作为最高质量标准写进总包合同——

项目入户后4 个月内,已实际入户的户数为基准,其质量投诉率不能高于下列标准:门窗投诉率<0.4 条/ 户,装修投诉率<0.5 条/ 户,渗漏投诉率<0.02 条/ 户……

万科对质量有要求,同样有详实的过程控制措施,包括《质量管理评估办法》等联合检查措施;更值得学习的是万科“进度款支付与质量挂钩” 的具体措施:同一项目内,各个标段的总包相互对比, 质量排名靠后的总包进度款,打8 折或9 折支付,也是对工程质量的强劲管控办法。

左图,业主入住后,门窗渗水并损毁装修,插座有漏电危险,引发业主投诉并提出高价索赔;右图,万科总包合同约定,渗漏的业主投诉率不得超过0.02 条/ 每户(2000 户即40 条) 。

左图,万科集团制定《项目质量风险与工程质量管理评估办法》,总部管控各地项目质量;右图,万科总包合同约定,工程进度款支付与质量挂钩。

第4 掌:选好总包单位

掌法要点:

选对总包,笑三年;选错总包,哭三年。

管好工程质量方法只有一个:选好总包。早年万科试图通过甲方职业经理人的标准化管理,由甲方向总包输出管理与技术经验,引进二流的总包(性价比高)来做出一流的工程,走了弯路。

近年,万科总包单位战略合作分为三个层级:

◆A 级:区域范围内战略合作。

◆B 级:城市范围内战略合作。

◆C 级:项目范围内战略合作。

万科A、B 级战略合作对总包单位的要求:

◆双方具备共同的企业经营理念,与万科有过良好的合作,且合作期不少于2 年。

◆总体承建能力强。

◆获得过省级优质工程奖者优先。

◆报价符合万科的要求,即:区分不同产品类型,均不高于近两年内承建该类产品合作单位的平均合同价,定价时应考虑主要材料价格变动因素。

◆在当年度万科进行的承建商后评估中:区域内排名第一(A 级要求;如确定2 家战略合作单位,排名均位列前两名);城市内排名第一(B 级要求)。

◆该总包单位高层非常重视与万科的合作,有强烈的合作意愿,并与万科有良性的互动往来。

合作过程中,万科对总包开展三类评估:过程评估;后评估;年度评估。

左图,能力低的总包,缺少有效的质量保证措施,引发系统性、全局性的各种渗漏;右图,能力低的总包,频发各种质量问题,如抹灰导致的外墙涂料大面积开裂等,防不胜防。

左图,万科某城市花园,总包放线错误,导致复式上层层高不足,总包全层拆除重建;右图,总包质量事故隐患多,如放线错误导致全层拆除重建,损失几百万,且延误工期。

第5 掌:严审施工方案

掌法要点:

审查施工方案的深度是否足够,质量保证措施是否有针对性、是否能有效落实。

若总包能力一般,甲方需多花精力审查施工方案。影响工程渗漏的施工方案一般有:地下室防水、砌体工程(门窗洞口及构造做法)、脚手架工程(钢管封堵)、混凝土工程(预留孔洞封堵)、外墙防水、厨卫防水、屋面防水等 。

左图,窗侧漏水,窗侧收口与墙体间出现裂缝;右图,窗洞口尺寸过大,两侧和窗底的塞缝材料收缩过大,造成渗漏。

左图,外墙外脚手架与墙身连接处的封堵做法,要编审施工方案并监督落实;右图,外墙空调、排水、烟道等预留套管的细部做法,要编审施工方案并监督落实。

左图, 厨房卫生间的楼面孔洞(如排水管)的封堵做法;

右图,屋面和楼地面设备孔洞(如烟道等)的封堵做法,均需编审施工方案并监督落实。

第6 掌:明确总、分包界面

掌法要点:

清晰界定总包和各分包的施工界面,进而明确各方主体的责权利。

以套管为例,在总包合同中,万科划分总分包界面如下:

◆所有穿外墙、屋面顶板、卫生间沉厢的套管均为防水套管。

◆地下水泵房(生活和消防)和屋顶消防水池预埋防水套管。

◆总包对照消防图纸,预埋地下室消防(消火栓和喷淋)穿梁套管,采取普通钢制套管。

◆所有穿梁套管均为普通钢制套管。

◆住户阳台穿阳台楼面的水管不预留套管,直接利用塑料水管自带止水环。

◆楼梯间消防立管总包需负责结构留洞,不预留套管,套管由消防单位负责。

◆楼内水表井内给排水管道不预留套管,直接结构留洞,水管卡设。

◆空调穿墙 PVC 套管需总包预埋。

◆总包负责煤气穿结构梁、柱、所有墙体的防水套管的预埋。

左图,总包对各分包的管理与配合关系,由总包负责工程整体质量管理;右图,可判定是总包引致的质量问题,由总包赔偿给分包,如外架钢管压毁窗下框。

以下左图, 难判定质量责任所属,由总包分包各赔偿50%,如手推车压毁门窗底框;右图,成品保护措施,由分包单位自行负责,如门窗分包自行采取门窗框保护措施。

第7 掌:选好门窗分包

掌法要点:

优选设计、生产、安装均具丰富经验的门窗工程专业分包。

门窗工程一般有两种发包方式:含深化设计、不含深化设计。从防渗漏的效果来看,“含深化设计” 的发包方式较优,这种方式下,门窗分包负责深化设计、工厂生产、现场安装一条龙工作。

万科某城市公司的铝合金门窗战略合作招标方案:

◆招标思路:工程量清单招标,最终确定2 家战略合作单位,合作期1 年。合作范围内项目通常划分2 个标段,由2 家共同完成。按公平原则平等划分标段工程量,并保留根据履约

情况调整工程量的权利。

◆标准化方案:根据项目特点,提炼出40 种标准窗型,涵盖6 大类门窗和大部分功能用房,项目根据标准窗型设计编制详细清单。对无图纸项目,提出了标准化设计要求。

◆型材及玻璃:明确品牌和算量方式,各家分别算量核对后,在报价清单中统一各窗型型材和玻璃用量,保证各家报价只在价格上竞争。

◆五金配件:方案1:A 系列+B 滑轮;方案2:C 系列+D 滑撑;投标人分别报价,并最终确定方案。

◆非标门窗:计价方式:窗型相同直接套用门窗单价;窗型接近的套用相近窗型尺寸偏大的单价。

◆评定标方案:商务标70 分,技术标30 分,按总计得分排出名次。

左图, 万科对铝合金门窗单位的《考察评分表》;右图,万科对铝合金门窗单位的现场考察,主要查看生产规模、生产程序、质量保证措施等。

左图,万科要求投标单位提交的投标样板;右图,万科对铝合金门窗单位的《履约评估表》,工程、设计、成本、物业等提出评估意见 。

第8 掌:审好门窗详图

掌法要点:

明确设计任务书要求,审查图纸符合性,并做技术性与经济性图纸优化。

万科将《铝合金门窗工程技术标准》作为设计任务书附件,其中防渗漏有关的要求如下:

◆工程所有铝型材、五金配件、玻璃、密封材料、硅酮结构密封胶为国家或行业标准中规定的一等品及以上的品质;所有铝型材、五金配件、密封材料均需万科审批并封样后方可使

用。

◆铝型材断面构造要求:外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条(披水板)。所有门窗下框室内侧翼缘有足够的挡水高度(内外高差宜大于35,特别是推拉门窗尤应重视),平开门窗下框应带排水槽;湿法塞缝( 即没有附框的) 平开门窗洞口周边框料应采用高低脚。

◆铝门窗用密封胶条必须为三元乙丙胶条,并符合现行标准规定。

◆水密性能(Pa):铝合金平开窗按照50 年一遇的基本风压计算,并≥350(4 级);铝合金平开门及推拉门窗:按照50年一遇的基本风压计算,并≥250(3 级)。

左图,外窗窗台渗漏;会损坏墙纸或木地板,加大开关插座漏电风险;右图,外窗下框型材,未设置排水孔,排水孔偏小或间距不足(手指位置),需强化详图审查。

左图,铝合金门窗节点详图审查;右图,铝合金门窗型材样品确认 。

第9 掌:强化监理职责

掌法要点:

强化监理的质量监督作用,明确监理职责和工作要求,实施奖惩与激励。

万科对在建工程监理单位的检查考核分四个部分:

◆监理组织的考核:占15 分;对监理单位的组织机构、办公设施及制度进行检查考核,确定是否符国家规定和合同要求。

◆监理资料的考核:占20 分;对监理单位必须编制或持有资料的实际情况进行检查考核,确定是否符合国家规定和合同要求。

◆技术管理的考核:占15 分;针对监理单位对参与在建工程各单位的技术质量管理的检查记录进行检查考核,确定是否符合国家规定和合同要求。

◆现场监督的考核:占50 分;针对在建工程和所在施工现场的实际状况进行检查,同时抽查监理的检查记录,确定监理单位是否能够按国家规定和合同要求对在建工程的质量、进度、安全文明施工进行控制。

可见,万科最关注监理现场监督的职责,包括:现场检查、旁站、实测、试验等质量过程控制;督促施工承包人按规定对进场的材料、设备进行检测、试验及验收;工序交接检验及隐蔽工程验收;分部分项工程质量验收等;万科对监理单位的奖惩及激励,各城市公司做法不一,监理效果差异也较大。

左图,万科监理实施抽检,监督防水材料进场验收,盘点材料数量,辨别材料真伪;右图,万科监理实施旁站,监督门窗塞缝的施工操作,并做质量问题记录。

左图, 万科监理现场检查外墙防水和外墙砖施工质量;右图,万科监理的工程资料管理。

第10 掌:优选防水材料

掌法要点:

防水材料择优选用、技术可行且经济合理,别忘了后期维修的“额外费用”。

万科对常见防水材料的特性、施工适应性做出详细对比(图1),经设计部、工程部、招标部共同确认,本项目最终采用的防水材料是:

◆地下室外墙防水:卷材防水(SBS/APP 改性沥青卷材) 。

◆外墙防水:水泥基渗透结晶型防水涂料。

◆厨卫防水:水泥基渗透结晶型防水涂料。

◆屋面防水:有机类涂膜防水(双组分聚氨酯涂料) 。

◆门窗收口:水泥基渗透结晶型防水涂料。


▲防水材料比较

第11 掌:严控材料进场验收

掌法要点:

严格控制材料(尤其是甲供材料)的进场验收,确保真货,控制货量。

万科十分重视工程渗漏,优选并确定采用水泥基渗透结晶型防水材料,使用部位包括:地下室、集水井、饮用水池、蓄水池、游泳池、厨卫间及停车库等(屋面除外) 。

万科对此重要材料,采用“甲供” 方式,即由防水材料生产厂商负责直接供货至工地现场,在甲方、监理、收货方、供货方四方见证下,移交总包单位保管并实施防水施工。

万科防水材料进场的工作要求:每次材料进场必须由监理或甲方进行验收,验收的内容包括材料的包装、标志、产品出厂证明及相应的检测报告等,必须满足本标准要求。每次材料定量进场,由监理清点数量验收后库存,并形成相应验收记录。

左图,万科防水材料进场验收,监理组织拍照,并查询材料真伪;右图,包装密封条由甲方、监理、收货方联合签名,记录用量及使用部位,用后回收包装桶。

左图,甲供防水材料真伪查询,由甲方、监理、收货方联合见证;右图,万科防水材料供货合同,约定材料进场与使用的具体要求。

第12 掌:严控材料使用

掌法要点:

严控材料使用,杜绝虚报用量、以次充好、以假乱真。万科要求防水材料在施工过程中,要严格控制材料的用量,确保材料的单位用量不低于产品要求的最低用量或甲方的最低用量;为确保防水的足量使用,要求施工单位在每次施工时按施工面积支取材料,登记并回收包装桶交付监理清点记录。在防水施工过程中,要求监理旁站,以监督施工质量。

左图,甲方指定品牌的防水材料A 品牌;右图,总包实际使用的防水材料B 品牌,B 价格仅是A 的1/3。

上图屋面防水材料被“掺假”,图中只有左下角的一桶是“正品”,其他五桶都是“冒牌货”。

第13 掌:做好工艺样板

掌法要点:

明确施工样板的制作范围、并由甲方设计、工程、成本、监理、总分包联合确认。

施工样板会提前暴露很多问题,包括样板的外观效果、功能状况、设计与施工的矛盾、材料与施工的矛盾、甲供或甲限材料用量的计量与确认、施工工艺的恰当性、前后工序的界面与交接等等。

因工程赶工或人为疏忽漏做施工样板,仓促开展大面积施工,往往导致大批量、系统性的质量问题,后果非常严重。

万科工程管理制度明确规定:

◆必须执行施工样板的关键工序有:砌体、内外墙抹灰、防水、屋面结构试水与找平、涂料、窗框塞缝、围墙基础等。

◆甲方项目部参与户型样板验收人员需包括土建、水、电专业工程师。

◆上述关键工序的施工样板只有经过甲方、监理的联合验收合格并签字确认后,才能进行隐蔽或大面积施工,否则甲方有权予以2000-5000 元/ 次的违约金或对该部分工程量不予计取。

以上左图,外墙墙身渗漏,至少三个原因:防水失效、空调套管倒坡、插座及钢管封堵不严;右图,外墙砖已完工,才发现漏做防水层,最后凿除全部外墙砖,重新施工防水。

左图,万科《施工样板验收单》,规定重要工序先确认工艺样板,才能大面积施工;右图,万科工程师亲自测试外窗防水的施工工艺,以确认工艺样板。

第14 掌:落实技术交底

掌法要点:

施工班组的技术交底是否到位,工人是否切实掌握工艺要领,是否真正熟悉操作规程。

工程体量庞大、工艺复杂,工程质量很大程度受制于工人责任心、素质与技能;当前人工质量控制与提高有一定瓶颈,需建筑企业、施工班组层层把关,挑选与培训工人,并落实技术交底。

上图是万科外墙砖粘贴工艺的技术交底,九步法,步步有要领。

以上左图,万科外墙砖粘贴工艺的效果研究,甲方工程及成本、监理、墙砖厂家、总包等参与;右图,班组工人粘贴外

墙砖(门窗两侧收口部位) 。

第15 掌:严控隐蔽验收

掌法要点:

建立有效机制,严控每日质量,确保日常每处隐蔽验收都能有效执行。

隐蔽工程向来不好控制,如屋面防水,一是后续保护层、保温层、面层会覆盖在防水之上,使防水再难以批量做质量检查;此外施工单位时常会利用此契机,偷工减料或偷换材料。

左图,洋房复式上层顶棚渗水;右图,屋面防水厚度不足,防水分包偷工减料, 加大渗漏隐患, 严重影响防水效果。

左图,屋面涂膜防水的取样检验,现场样本2cm*2cm 切片,检查厚度是否符合设计要求;右图,防水切片厚度不足,图中是“标准厚度” 和“偷工减料” 的两块切片对比。

上图屋面涂膜防水厚度严重不足,下场小雨,防水被雨水、击穿。

第16 掌:把控分部分项验收

掌法要点:

全面落实分部分项工程验收,防水等敏感质量问题验收需逐户落实。

万科卫生间防水工程验收的具体措施,详见下图。

万科于每个厨卫房间现场墙身, 张贴《现场质检表》,以逐一检验房间的防水效果。

左图,厨卫防水工程验收的现场水密性试验;右图,厨卫防水工程验收的《现场质检表》。

17 掌:做足成品保护

掌法要点:

明确责任,做足门窗、管道、室内装修等成品保护。万科对成品保护有明确要求,以窗框为例,具体要求是:

◆保护方式:用细木工板做成“U” 型槽,扣在窗底框等容易破损部位。

◆保护实施时间:窗框安装后即时保护。

◆保护拆除时间:玻璃安装前拆除。

◆产品保护:各窗框安装过程中应避免损伤保护膜,确保保护膜完整、无裸露。窗框安装完成后,及时用“U” 型槽扣在容易破损的窗框上,确保窗框无破损。

◆保洁注意事项:严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭型材表面,不得用金属工具铲擦型材表面,防止表面产生划痕。

万科制度是严格的,但部分城市公司的现场落实效果却有待提高。

左图,窗扇漏水,窗扇与窗框接口不严,五金配件开关不顺畅;右图,已安装的窗框保护不力,在后续施工过程中受到损坏,未能完全修复。

左图,厨卫水管安装于地面及墙身,由于暗敷,业主二次装修时,容易意外损坏水管;右图,万科于交房前,在厨卫墙地面处,标示出水管敷设范围,避免业主二次装修损坏水管。

第18 掌:落实竣工验收标准

掌法要点:

保证竣工验收渗漏检验方法的有效性,并全面监督落实。

万科外墙淋水试验的具体要求:

◆外墙淋水试验实施的时间:淋水试验应尽量安排在第一轮模拟验收前完成。若为精装修交楼,淋水试验及问题整改应在精装修进场前完成。对于工期非常紧迫的高层建筑,若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效果,可在落架之前进行第一次全面淋水试验,落架后必须再至少进行一次全面淋水 。

◆外墙淋水试验范围:建筑外墙、铝合金门窗、幕墙等。玻璃与墙体未脱开的玻璃天窗、雨棚应对与墙体接缝位置进行24 小时闭水或淋水试验检查。

◆外墙淋水试验次数和实施单位:各标段外墙全面淋水试验不得少于2 次,全面淋水试验由总包单位负责。各次全面淋水后发现发生的问题由责任单位负责整改,整改完成后由责任单位负责淋水检查,总包应配合各分包单位进行淋水检查。

左图,万科外窗水密性试验,全面挂管淋水,检测外墙及门窗的防渗漏效果;右图,外墙与门窗渗漏维修后,再次做淋水试验,检测维修效果。

左图,万科外窗水密性试验,检验出的渗漏问题统计;右图,屋面竣工的水密性试验,具体技术要求详见行业标准和万科企业标准。



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