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标杆房企热衷的“跟投”,最重视的设计要点有这些

文章来源:赛普爱德日期:2018-02-05作者:赛普爱德研究院

在地产行业进入发展拐点,整体发展放缓,高利润时代结束,合伙人制度仿佛已为房企解决行业发展的救命稻草,寄希望项目运营效益与员工个人收益直接挂钩,实现员工与企业收益共享、风险共担。
如今,合伙人制度已遍地开花,虽然它在各个企业有着不同的表现形式,但都离不开“鼓励员工参股”这一基本内涵。一般而言,房企“合伙人”制度主要包括股权激励与项目跟投两种形式,集团公司层面给予核心员工股权激励,项目公司则直接让管理团队跟投持股。
现有的跟投制度绝大多数要求核心员工强制跟投,其余员工自愿跟投,并在集团(区域)和项目层面的人员范围层面做出协调。同时,项目跟投不单单是一项激励机制,项目跟投的推出和企业的战略选择、项目类型、管理模式及基础等各方面息息相关,不同的战略选择和管理基础,决定了项目跟投应跨多大、走多深的问题。
在众多实现项目跟投的房企中,其项目跟投机制的设计,有以下要点。

项目跟投进入阶段
一、项目跟投适用范围:哪些项目适合跟投?

一般仅对以销售型物业为主的二级开发新项目实施跟投,特殊情况下(如战略进入、策略性亏损项目)由公司跟投委员会决策不实施跟投。

二、项目跟投与企业管控模式的匹配:哪些人可以参与跟投?

一般,跟投团队分为强制跟投人和自愿跟投人,那么在设计跟投参与人的时候,我们需要关注以下三点:
◆强制跟投金额范围?
◆岗位激励与收入水平相结合?
◆自愿跟投关注项目股权风险及项目之间的均衡。

项目跟投分配阶段
一、跟投收益的分配:跟投收益如何分配?

在本金100%返还的前提下,销售去化率(可售面积口径)达到90%,按照预计利润的50%进行收益分配;项目清算时分配剩余全部利润。

 二、跟投权益的确定:如何确定跟投人的权益?

一般项目公司以不少于项目预计资金峰值金额作为注册基本金规模要求。

项目跟投退出阶段
一、跟投资金的返还:什么时候可以返还资金?

为保证项目的正常运作,赛普建议当累计经营性现金流回正、股东借款全部偿还、未来资金足以支撑项目正常运作、项目整体预估净利润为正,可返还跟投100%本金。

二、项目跟投的退出:什么时候退出跟投?

赛普建议以被跟投项目销售建筑面积(不含车位)达到95%、项目结算完成、大产证办理完成、集中交付完成、税务清算完成为退出条件,启动内部清算。
综上,不管民企、国企、央企或者不同规模的企业,设计项目跟投制度的时候,项目跟投在跟投项目范围、人员范围、跟投载体、跟投额度、跟投资金、跟投监管、跟投收益分配、退出等都需做出明确的规定,并且在后续的实践过程中不断修正、优化,适应企业自身的发展需求,以期获得激励最大化。

 

 




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