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5类救市政策:哪里卖房快,哪里来钱快,哪里省税费?房企运营大盘点

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-03-13作者: 吕娜



随着疫情的逐步缓解,多地出台“救市”政策,房企可以根据各地区政策的松紧变化和支持力度,对相应地区项目的拿地、开发、销售等一系列全周期、全方位运营策略进行适当调整。

只有符合政策导向和市场需求,精准布局,才有机会获得更多的拿地机遇、更低的融资成本、更优的销售资源。在新冠疫情的特殊时期,才不会面临“活不下去”的窘境。

我们列举了几个最具代表性的城市政策,不同类型的房企可以从优选择,微调地区项目运营策略。

快速去库存

灵活的贷款和预售政策,刺激刚需购房

哪些地方政策适合快速销售,是高周转型企业重点关注的。尤其是疫情期间,房企的现金流受到严重考验,“造血”能力强的房企会选择销售政策好的城市,快开、快建、快销,既增收又增利。

1、东莞:公积金贷额度最高上浮20%,可贷30年

贷款最长年限统一设定为30年;未提取公积金任一情形,可贷额度可上浮20%;二套房贷款比例上调至60%,此前最高50%。同时,在保留等额本息还款方式的基础上,增加等额本金还款方式。

另外,还提高了家庭最高可贷款额度、可申请延长贷款年限、打开商业贷款转公积金贷款大门等措施,来减轻购房者首付及还款压力。

2、绍兴:首套房首付降到2成,二套3成

目前,绍兴调整个人贷款政策只适用于一手房,根据个人征信等情况,首套首付最低从原来的三成降为二成,二套房首付最低从原来的四成降为三成。非限购城市,认贷不认房。也就是说,不管你名下有几套房,只要已经还清了贷款,再次购买房子就是首套房。

3、合肥:首套按基准利率的85折,二套按基准利率

合肥这一举措,直接降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加强对公积金贷款的支持力度,缩短放款周期,全面降息。

降低房贷首付比例,是近年来房地产市场发生转向的大招,可以强烈改变市场预期,刺激购房者入市。公积金等信贷政策的宽松,有利于近期购房需求的刺激和房企的项目去库存,对刚需盘的去库存有积极的作用。

4、江西、安徽:阶段性放宽预售政策,适当放宽限购政策

这或许是调控执行以来,江西和安徽合肥的购房者最大的购买机会。

江西省和安徽省倡议放松限购,看来他们除了开发投资端的扶持之外,销售端的放开也同样迫切。

5、苏州:取消封顶销售,取消现房销售限制

还没成交的地块,不统一要求设置现房销售价格;也不统一要求封顶/竣工验收才拿预售证。之前需要封顶/竣工验收才能领预售证的,领预售证、销售的时间也可以适当提前了。

房企可以灵活应对既有的现房销售规则,降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。提高房企在预销售方面的灵活度,有助于加快房企资金回笼,同时在后续拍地中减少顾虑。

快速融资

便捷的审批服务,拿地即拿证,大大缩短开工时间

1、厦门:企业竞得土地后7日内拿地拿证

办理审批从过去的20天以上到现在的7个工作日,中间压缩的十几天时间,正是项目建设、尤其是产业项目的“黄金时间”。不仅将对企业抵押贷款等一系列正常经营活动起到了积极作用,更将极大提高项目落地时间,加快推进项目建设的总阀门、总开关。

2、花都:拍地即拿证,换发时间只要2天

广州花都推的“拍地即拿证”新政,意味着一旦拍地结束,那么就可以凭土地证明文件换发正式批复文件,这个换发的时间只需要2天时间。

把项目方案批复、建设工程规划许可等工作前置,有效地梳理了开发的环节。通过模拟审批的方式进行操作,使得房企购地的时间成本降低,也有助于房企拿地后就马上开发。

这种方式大大地节省了房企在行政审批上的时间,压缩了行政成本,拍地后就可以拿证动工。同时,也有助于房企降低开发成本、强化高周转、后续土地抵押融资等工作的开展,增强了后续业务开展的灵活度。

提取更多预售款

放松预售款监管,缓解短期资金压力

商品房预售金是房企的主要资金来源,特别是中小开发商融资渠道相对狭窄,很大程度上都依赖预售款。当前房企销售面临压力,融资及还贷压力相应增大,所以,用放松预售款监管的措施来缓解房企资金压力是比较合理的。

1、深圳:允许房企部分提取预售资金20%

具备房地产开发一级资质的企业,可按条件向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

2、山东:增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点

视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点,并适度降低各拨付节点监管资金留存比例,但一般不低于规定的留存比例10个百分点。

3、无锡:预售资金可提前拨付重点监管资金

预售条件调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可。预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金,累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%。

4、衡阳:差别化预售资金监管,预售资金监管比例下降50%

对2019年度被评为A级信用等级的二级以上资质开发企业,已办好施工许可证并开工的商品房开发项目,预售资金监管比例下降50%。

上述城市政策的资金监管,明确了对预售资金的解冻和提取,加快了房企预售资金的回流,对缓解房企资金压力有积极作用,也体现了高周转的模式。同时,在很大程度上有助于改善企业的基本面,改善资金状况,对于提高企业应对市场的能力都有积极作用。

更晚支出

延缴土地出让金,改善资金困境,减少拿地顾虑

多地发布房地产政策,延缴土地出让金,在一定程度上缓解了房企的资金压力,对于之前已拿地和正需要拿地的企业有很大帮助。

1、苏州:经营性用地,延缴至一级响应解除之日;

2、嘉兴:已签订《土地出让合同》,延缴至一级响应解除后10天;

3、保定、无锡:延缴至一级响应解除后5个工作日;

4、南京:最长可延缴至一级响应解除后33天。

延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境,减少拿地顾虑,降低拿地成本,保证土地市场正常交易和供应,减少市场波动,有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。

更少交税

税费延缴、减免最优

在多个地方出台的扶持政策中,都有提到税收延缴、减免等举措,主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税等,利润型企业是最大的“受益者”。

1、江西:2-6月份税金可延缓3个月缴纳

对土地使用税、房产税给予适当减免,企业所得税汇算清缴延期至6月30日。

2、重庆:给予不少于2个月应纳税款减免

对受疫情影响,缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的中小企业,可向主管税务机关提出申请,经审核后,给予不少于2个月的应纳税款减免。依法准予延期缴纳税款,最长期限不超过3个月。

税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。这些举措客观上减轻了企业各类税费成本,有效降低房企运营成本,增加了房企的盈利机会,支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。


总 结

各地方政府一切从实际出发,因城施策。救市力度虽然各有侧重,但都是积极推进企业复工的一些手段。

值得提醒的是,这些政策的最终目的应该是在“稳”楼市,而不是真正的“松绑”楼市。稳地价、稳房价、稳预期,未来会一直是楼市的调控目标。

各类型房企可结合自身发展,各取所需,善用利好政策,在非常时期也能够活出精彩。


参考资料来源:各地方公开政策、时代财经、中国基金报、易居研究院智库中心。



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