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2000亿级房企开启计划节点管理模式,执行4大重点工作,快速推动项目落地

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-06-01作者:运营组


从 500 亿到 5000 亿,不同发展阶段、不同规模的房企可以匹配多种新运营管控模式。

爱德地产研究院结合标杆企业实践,总结出房企计划运营管理的三种模式:

第一种是把项目计划节点管好,万科、绿地、金地都采取了类似的做法;

第二种是把项目的目标管好,除了管好项目的事,还要把目标也管进去;

第三种是管理公司的所有计划任务,包括项目开发计划和与项目无关的职能计划,这可以称之为公司全计划管理(图1)。


图1 房企项目计划运营管理平台四个一体化

我们以2000 亿级的 F 企为例,重点阐述第一种项目计划的节点管理模式。

对于拥有多项目类型的 F 企来说,实施有效的计划管理很难。

比如住宅、产业、养老、公寓、商业等物业都有各自的开发计划模板,制定标准、编制计划、执行计划、汇总目标、过程监控都存在困难,也难以做到及时预警,绩效考核也不够准确。

F 企在集团层面的进度管控通常侧重主要工作的完成进度。

对于城市、区域公司要求他们要管好每一件事,就需要一个能对计划编制、预警、执行、分析的要求清楚、标准统一,能促进所有人员协同、监督执行和高效运营的计划运营系统。

F 企采用“项目计划管理 + 计划考核”的运营模式,管好项目节点计划,整体框架和流程有 4 个重点:

首先,围绕项目整体开发计划,通过模板来协同编制 3 级节点计划;

然后明确每个任务模块的主办人,确定任务责任体系和任务的审批流程;

第三,做好跟踪监督,由预警来推进计划,然后统一考核标准,让考核透明,实现多维度结果分析;最后通过大运营保证项目的有效运作(图2)。


图2 爱德数智数字化平台整体框架图

编制主项计划

固化模板并通过系统导入快速落地

F 企固化计划模板,并通过系统导入快速落地项目节点计划。

F 企应设计计划任务模板,不断沉淀、完善,并将其标准化和固化。

在编制节点计划时,可以将住宅、商业、办公等不同类型物业关键时间节点输入系统。

比如摘牌日、开工日、计算工期等,系统会自动计算出项目的整体计划。

再通过 EXCEL 计划模板编制后直接导入系统执行,匹配 EXCEL 计划模板中人员与岗位对应关系。

F 企对审批流程的责任划分非常清晰。审批时限 3 天,如果不审批就自动打回。因为如果领导不审批,是主办人自己不催办的责任。

同时,审批流程的确认人可以设置多个,如果 5 天不审批自动通过。因为确认人一般为下游接收单位,审批流程的上一级没有确认,则是下游单位确认人的责任。

当计划调整时,不同版本的计划可以快速对比,查看计划的工期、开始时间、结束时间、负责人、级别的差异性,让管理者能及时察觉版本变化,针对变化的内容进行调整。

比如,A 版本相比 B 版本增加了工期,计划完成日期出现了调整,每一次计划出现调整,系统会自动判断调整的级别是否影响关键的节点,突出显示变更的任务,这样对管理者判断计划是否要调整以及调整多少就很清晰。

自动分解项目计划

三个汇报保障执行落地

计划编制完成之后就要执行,项目计划会自动分解,明确责任划分,统一计划执行口径,构建包含主办人、审批人、确认人的任务审批流。

在项目节点计划管理中,计划的执行可以通过三个汇报来完成:

1、进度汇报

即根据任务完成情况,在系统中填报为“完成”,任务对应的审批人、确认人需要对任务的完成情况进行审批确认。

2、风险汇报

若任务不能按时完成,需在任务结束日期前填报为“延期完成”,并填写预计完成时间。

过去,风险汇报在计划管理中都是事后分析,当某个节点已经超期、没完成或者出现问题时,才汇报风险。

现在系统能做到事前的风险汇报,项目到了某个关键时间点就开始做出预判。

比如一个任务的进度到 70% 时就会提醒责任人预判任务能不能准时完成,如果不能,预计完成时间节点,应该采取的措施,通过将任务管理进行了提前预警,真正体现了风险汇报的价值。

3、成果汇报

按照任务的完成标准将关键性的成果上传并描述说明。

跟踪监督

构建多维度动态预警机制

运营管理部门随时进行执行的监控、预警、分析和考核等相应工作,跟踪监督是计划节点管理中很重要的工作,直接推动计划的落地。

F 企通过建立 5 个重要的机制,来完成节点计划的监控、预警和推进。

1、不同的颜色、图标直观展示任务当前状态

在节点计划中,为项目完成的状态设置颜色图标。

比如按时完成是绿色,延期完成是红色,中期预警是黄色,延期未完成是红色,通过颜色图标可以很直观展示项目当前的状态。

2、构建完善的红黄灯预警机制

F 企建立红黄灯的预警机制,为项目节点设置黄灯和红灯的触发条件。

比如节点周期小于 10 天,那么在节点完成前 5 天发出预警,小于 5 天的工期任务启动之前直接发预警;

最迟在节点到期当天或第 2 天填报的,如未及时填报,系统将自第3 天起按延期处理,予以亮红灯并扣分。

同时,系统对预警级别进行明确,黄灯出问题了应该哪些人跟进。

比如说一级节点要到执行总经理,二级、三级到运营负责人就可以了,系统会自动判断。

3、“中期 + 联动”预警,预判并协同处置

F 企可以设计一些中期预警节点,在任务到达这些节点时就要及时填报预期完成情况,这个所谓的中期预警是针对任务执行人,在执行过程中是否按期完成进行预判。

值得注意的是,预警机制有联动效应,因为计划有协同性的,一个任务出现了风险之后,系统会自动关联后置的相关任务。

比如前面的任务已经出现延期风险,后续关联任务的责任人要提前做好准备,使企业的管理从单一点变为网状的协同。

4、任务变更自动推送相关责任人

当任务发生了调整,不同部门、不同操作人员手中可能有不同版本的 EXCEL 表格,调整后的计划不是每个人都仔细阅读,仔细看也难以从中发现改变。

通过计划节点系统,一旦发生任务变更,系统将与具体责任人相关的任务直接推送过去。

比如说任务的时间从 8 月份提前到 6 月份开工,系统将一份完整的变更清单推送到负责人,便于及时调整任务节奏。不仅完成预警机制,而是预警与协同的机制。

5、运营能力分析,及时发现问题

F 企定期通过报表对计划执行情况进行分析,很直观地对运营能力进行对比和分析,及时发现问题,及时纠偏。

将不同的项目主项计划完成情况进行比对,这个指标是每一个项目计划数,应完成任务数和未完成任务数以及达成率。

通过项目红灯数、到期任务数的明细,帮助管理者分析团队的运营能力,查找分析问题出现的原因后再做提升。

总之,项目计划节点管理的跟踪监督,除了将已经出现风险的任务及时汇报和协商解决办法,还有对即将到期的任务进行预警,相关责任人是否准备充分,是否存在其他问题需要协调、帮助。

这时“亮灯”不是惩罚,而是群策群力解决可能出现的问题。

内置考核规则

实时打分更准确

设置科学的绩效考核规则也很重要,F 企可以为每个任务赋予一个分值,规定相应的标准分。

比如一级节点是 20 分,二级节点是 15 分,三级节点是 10 分,根据每项任务的完成和延期情况进行扣分,有助于辅助管理者进行绩效评测。

考核输出的分数可以是个人,也可以是部门,实现多维度综合评估。

绩效考核的关键点是分任务和分阶段实时打分,相较以往项目做完或者年底再来评价,这时考核容易加入印象等主观因素。

所以,正确的做法是把所有的分值赋予每项任务,按标准考核,结果才令人信服。

总结

在完成上述 4 个重点工作之后,F 企通过计划的执行和预警情况进行计划方案的调整,不断完善、规范项目计划节点管理,保障整个管理流程良性运转。




责编:吕娜



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