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万科VS碧桂园:新建造体系模式的差异

文章来源: 爱德地产研究院 日期:2020-06-08作者: 工程组


如今,房地产企业正面临建筑工地用工以及建筑工艺升级等难题,依赖粗放式增长,采用传统方式建房的模式将面临巨大困境,一场关于房地产未来的战争悄然打响。

万科基于十多年住宅产业化的积淀,打造“5+2+X”工业化建筑体系,而碧桂园则推出SSGF 新建造体系,两家龙头企业在装配式建筑领域又将展开竞争。

爱德地产研究院从中国装配式建筑发展的契机入手,全面解读万科和碧桂园的新建造体系,为房地产行业发展提供参考。

装配式建筑发展的

4 大驱动因素

建造装配式是国家战略发展的方向,更是房地产企业追求规模化生产,提升发展速度和质量的必由之路,从理论、技术、到实践,我们都必须重新认识它。中国装配式建筑的发展是多方驱动因素共同影响的结果:

1、绿色环保的硬性要求

装配式建筑能极大降低污染和资源浪费,有助于实现环保考核目标及贯彻美丽中国的发展主题。

2、人力成本增加与技术升级倒逼产业升级

装配式建筑对人力需求较低,且技术逐渐成熟,以万科、碧桂园为代表的龙头企业积累了雄厚的技术优势。在人口和技术的双重作用下,房地产建筑产业升级是必然结果。

3、企业可获得地方补贴

相比传统建筑方式,装配式建筑劳动力少用一半,且各地政府推出财政补贴、贷款优惠等政策。

如北京对于实施范围内的预制率达到 50% 以上、装配率达到 70%以上的非政府投资项目予以财政奖励;

上海对总建筑面积达到 3 万平方米以上,且预制装配率达到 45% 及以上的装配式住宅项目,单个项目最高补贴 1000 万元。

4、质量提升:4 大变化提升产品力与口碑

装配式建筑的核心主要体现在 4 个“变”:

由“现浇”变为“预制”:

大量采用预制构件,包括外墙、内墙板、整体卫浴等大小部件,在工厂中预先制造完成,运送到工地现场安装,让现场更安全清洁,建造成本降低,工期更短。

由“湿作业”变为“干作业”:

减少人工砌筑,外墙和内墙板都可采用预制、现场安装的方式,取消“湿作业”,更环保,更便捷,质量也更有保障。

由“手工化”变为“标准化”:

构件和装修饰品在工厂大规模生产,避免主体安装精度与部品安装要求不匹配,做到同样的设计达到同样的施工精度,实现真正的“标准层”。

由“能源消耗型”变为“绿色长寿型”:采用预制构件生产,通过蒸汽养护和水池养生,节约用水,也不会污染环境。

同时,使用材料性能高、耐久性强,保证长期使用。此外,其采用精装修交房,使用 S-I(skeleton- 支撑体和 infill- 填充体有效分离)技术,铺设管线不埋设、不开凿,减少大量建筑垃圾。

模式差异:

万科“5+2+X”工业化建筑体系,碧桂园SSGF 新建造体系

万科立足于十多年推进的住宅产业化,研发、推广“5+2+X”的工业化建筑体系,而碧桂园则推出 SSGF 新建造技术,有后来居上之势。

两者是推进中国住宅产业化的两股力量,从效果来看也确实提升行业高度,让万科保持多年的龙头地位,也让碧桂园的销售额快速增长。

从技术层面来看,万科和碧桂园差异并不大,其最核心的技术都是铝膜浇筑、全混凝土外墙、智能爬架等,但从两者对外的呈现形式来看,又可以说是两种门派。

我们从立意、侧重点和长期目标三个角度,来探讨万科和碧桂园的模式差异。

1、立意不同:万科是纵向产业化提升,碧桂园是横向规模化复制

万科是住宅产业化的先行者,在其他企业研究如何低价拿地、快速销售时,万科却从 2004 年起“孤独”的进行产业化研究,也由此积累较为深厚的技术底蕴和研发力量。

建筑模数是工业化的基础。万科把模数原则化,为电梯、厨房、厨具等模块设计适合的模数。

比如万科将橱柜的尺寸品种从原来的 10 多个减少为 8 个,简化设计规划的同时优化制造、提升效率,将未知变为已知。

通过以下“5 化”,万科不仅完善了工业化建筑体系,也相当于纵向提升整个行业的产业化水平。(图1)


图1 万科的 5 化

碧桂园直接推出“SSGF 装配式建筑技术”,虽也蕴含核心理念和产品价值,但更为直观地体现在建造上。碧桂园十分看重这套新建造工艺,将这一技术革新提升到集团战略高度。

因为 SSGF 装配式建筑技术体系具有高速度、低耗能的特点,可使工期大幅缩短 8 ~ 10 个月,与碧桂园快速扩张战略非常匹配,又具有工业化特征的装配式建筑,SSGF 自然成为碧桂园的最佳选择。

2、侧重点不同:万科住宅产业化像“道法”,碧桂园装配式技术像“工法”

万科在过去十多年中,通过建设研发中心和实验楼,进行住宅性能、排水烟道、装配式施工、预制构件等研发;

还建了热带雨林的植物馆,引进很多东南亚的植物进行物种驯化,为景观标准化提供很多技术支持。

但万科似乎并不急于将成果体现在当下,而是深入做了很多基础研究,目前推行的工业化建筑体系也只有 5 个核心技术,还保留了扩展的 X 项,更像一种“道法”。

碧桂园则更体现“唯快不破”的技术体系。其 SSGF 建造技术提炼出 12 项核心工艺,再加上管理体系、保障体系,超过 20 项技术被单独提取,形成一个武器库或者工具包,供各地根据具体情况选择使用。

碧桂园的 SSGF 更为直接具体,更为模块化,便于快速复制和应用,所以更像一种“工法”。

3、长期目标不同:万科建平台,碧桂园磨尖刀

从长远来看,万科希望搭建一个平台,除了装配式建筑之外,联合可再生能源、生态环境、科技智能化等相关企业在这个平台进行研发,同时进行相关教育、产业工人培训、设计施工、材料整合等一系列资源整合。

让更多的新技术、新产品甚至新产业在这个平台上孵化诞生。

碧桂园则不断打磨工法,让每一件“武器”都更加有效、实用、模块化、标准化,更有利于不同地区、不同条件下的项目能更方便自如的应用,保持建造和销售的高速增长。

结语

万科和碧桂园在产业化道路上的互相赛马,加快了整个房地产业的升级转型发展。随着国家对装配式建筑的不断重视,保利、绿地、远大等企业也纷纷进入这一领域,使得住宅产业化和装配式建筑成为群雄逐鹿的新战场。


参考资料:

1.《碧桂园SSGF建造体系》碧桂园官微
2.《碧桂园SSGF▪建造新技术!》中国建筑网
3.《火遍建筑圈的碧桂园SSGF建造技术成套工法》预制建筑网
4.《万科的住宅产业化》豆丁建筑




责编:吕娜



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