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这家品质房企用4 大评估维度、5大过程管控,实现总部“0检”目标

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-06-10作者: 工程组


N 企在业内以擅长品质工程管理著称,为市场、客户提供高性价比、高品质的产品与服务。

为提高质量和工作效率,N 企上线了数字工程管理平台,将所有标准、管理动作固化在平台,并将其作为检查整改的依据,有助于形成标准工程管理动作,提升精细化管理能力。

标准体系:

全面覆盖 6 个部分共 28 个指引

N 企内部要求,每个项目需达到当地质量奖标准,梳理完整的工程管理标准化体系和评价,这也成为了 N 企品质过硬的基石。

整套体系包括组织管理、图纸进度、安全文明、施工指引、质量通病防治、交付标准 6 个部分,并对应28个指引。

图1可以看出,每个部分的标准体系都配置对应的详细指引。

N 企在每份指引中不仅标明具体的工作流程,还详细说明每个节点的工作、检查标准,有助于指导工作。


图1  N 企工程标准化体系

过程管理:

检查验收评估执行到位

N 企的工程管理标准体系中,对施工过程质量管理核心包括检查、验收、评估 3个方面。

1、检查:围绕重点工程、重点工序分为 2 大类

分成日常检查和专项检查两个类别,核心围绕项目的重点工程、重点工序。

常检查:主要是针对安全、质量两大类的标准动作来开展相关检查行为。

在 10大类项分成 3 级目录,一一对应施工单位;基于承建范围,在数字管理系统内与施工单位一一对应;统计报表分析具体到问题细类。

专项检查:用质量停歇点管理方式,关注质量通病控制和产品品质要求,达到“抓关键带一般”的目标;着重考虑重要部位、薄弱环节及质量短板。

在系统中,自动设置专项检查对照的 12 道具体工序,完工后通过系统可自动触发相关专项检查任务。

具体检查主体,检查工作如何开展,按照体系标准要求,全部规划到线上,最终输出得分情况,从而总部可了解现场具体质量情况。

2、验收:覆盖 10 大施工阶段 33 个痛点工程

验收覆盖 10 大施工阶段(分部工程),固化 102 个管理行为及 33 个痛点工程,同时也包括对隐蔽工程的验收,确保关键工序质量有效控制。

主体工程每个单体楼栋每次只能报验一层;且由下至上逐层报验;其他工程可同时报验多楼层;

同一楼层,主体工程完成后可报验砌筑工程、砌筑工程完成后方可报验粗装修;同一楼栋主体封顶后方可报验屋面工程。

总体而言,102 个关键工序从功能和管理要求上,划分为探孔、桩基、主体建筑三大类,要求在验收过程中某个桩、某个孔都要独立验收。

这是在集团的统一管理行为和验收规范中,有明确要求。这体现出 N 企对基础工程把控的严谨性。

3、评估:4 大维度,实现总部“零检”目标

N 企通过“4 个维度”,建立项目过程评估管理,于 2016 年开始执行。

期望通过五级管控,逐渐强化承建单位、监理单位、项目部以及区域公司四位一体的结果,最终实现总部“零检”的目标。

总体而言,最终结果统一落实到项目上,对其进行一系列考核应用。

4 个维度:包括施工单位每日自检;项目部监理每周针对项目工程量、工程系统、管理行为、时间频率等进行周检;区域每月检查;

第三方每个季度对各项目综合评估;总部定期巡检,并将评估结果纳入半年、年度考核。

自检、交叉检查:从其他区域抽调人员检查,以最终促进项目工程质量达到理想目标。

交付前评估:N 企在项目交付前,不同时间节点均进行提前评估,项目部、区域公司、第三方评估、总部分别在交付前 90 天、45 天、30 天、15 天检查,以保证集中交付率。

此外,其过程评估有以下特点:

通过实测实量来评估工程质量(集团乃至地区公司聘请第三方开展实测实量)。

N企实测实量的内容包括混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、防水、材料、设备安装、铝合金门窗安装工程、地暖工程、栏杆安装、室内涂饰工程、墙面饰面砖 / 石材工程、地面饰面砖 / 石材工程、木地板安装工程、外墙砖或涂料、园建及绿化工程。

质量风险的评估核心关注质量通病,如土建阶段(结构安全、三防 [ 防渗漏、防空鼓、防开裂 ]),装修阶段(施工材料、三防 [ 防渗漏、防空鼓、防开裂 ]、成品保护);

无论是土建还是装修阶段,都是随机抽选测区;对于质量风险的检查结果采取缺陷等级制,譬如 A 等级(3 处内)、B 等级(4 ~ 6处)、C 等级(7 处以上),基于等级,在计算标段综合得分时再次扣分。

履约评估:

工程质量一票否决

N 企业务覆盖 50 余个境内外城市,业务规模庞大,拥有数千家供应商,其工程品质的实现离不开与所有供应商的精诚合作。

为规范相关制度及流程,N 企拟定相关的工作指引及标准化合同文本,并定期对供应商的产品及服务等表现进行综合评估,以确保符合 N 企的严格标准,每年年初对“不合格合作商名册”进行更新,对未达标的供应商踢出招标采购名单。

建立严格的承建商考评机制:在集团层面建立合格承建商资源库,将各类承建商分成备选、试用、合格三个档次,从承建商资质准入(严格的资格预审)、履约评审(过程中持续的履约评估)、优存劣汰等机制上确保承建商要高度重视工程施工质量。

三级考核:采用集团、地区、项目三级考核,对工程质量实行一票否决,一旦否决,不再进入供应商库。

N 企也借助数字工程管理系统,通过三大阶段落实工程管理部门、项目的六大类管理行为,支撑集团巡检、项目质量检查、后续验房交付工作,为工程管理工作带来不少提升。

相关质量标准清晰及贯彻落实,使项目工程管理人员在业务开展过程中有据可依;

规范项目工程质量的管理行为,以便管理人员对项目质量的把控;信息化系统的实施与推广在总部 - 区域 - 项目、各级部门之间实现信息的协同与数据的协同;

还减轻一线人员的工作量,提高工作效率。

结语

纵观地产整个项目全过程,决策阶段和施工阶段是重中之重。其中,施工阶段关系到房地产产品的质量好坏、工期长短、是否获得高额利润等,因此尤为重要。

质量影响项目利润。亏损严重的项目部,几乎均存在较为严重的质量问题,返工、修复、推倒重来甚至停工休整等重复施工现象时有发生,导致企业无效工程量增加,最终增加成本支出。

质量是企业底线。建造过程一旦出现质量问题将会严重影响建造速度,增加事故发生率,一定程度影响房屋是否按时交付。

对购房者来说,房子代表“家”,质量好坏关乎居住体验,乃至住房安全;

且房子也是重要资产,一旦出现质量问题,将严重影响资产升值。

质量是企业口碑。质量与企业口碑成正比,高质量代表高标准、高要求和高水准,只有长年累月把控产品品质,才能维持口碑,创造更多价值。





责编:吕娜



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