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投资测算:优化测算模型,提升测算协同

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-07-01作者:陈真爱


《地产新管理》期刊文章精选

房地产开发是TR企的核心业务之一,也是集团未来的利润中心。

为了支撑集团发展战略,集团各级领导、各个部门需要定期、不定期对房地产项目进行全过程监控。

但是,TR企长期以人工催报、手工填报相关数据为主,管理分散,等待、沟通时间长。

如何加强对房地产项目的决策支持,提高集团对房地产项目的全面掌控,成为TR企急需解决的问题。

管理现状:

监管不到位、收益跟踪难

工作效率低、数据分析难

1、人才缺乏:业务过程监控和管理不到位

房地产开发是一项综合性很强的工作,涉及到各个专业条线的协作。

TR企作为一个多元化企业,集团各级领导缺少房地产专业的复合型人才,难以对业务过程进行监控和管理。

为了赋能房地产业务发展,激发一线团队的活力,集团领导采用放权的管控模式,通过投资收益跟踪的方式去保障项目利润

2、开发周期长:难以跟踪项目全过程投资收益

房地产开发项目周期长,在开发过程中,影响房地产项目投资收益的各方面因素都有可能发生变化。

为了加强对项目的投前决策和投后运营的支持,TR企通过全过程投资收益跟踪,来量化项目投资决策和项目运营决策对最终收益的影响。

3、工具落后:Excel手工统计数据,沟通成本高,工作效率低下

TR企此前主要依赖Excel手工计算项目收益,人工催报、填报项目数据。由此带来了两方面的问题:

一方面,不能实时对接获取业务系统的数据,需要耗费大量的人力收集统计数据,横向沟通的成本高,且难以保证质量;

另一方面,在对大批量数据进行处理时,难以保证高性能,运行速度低下。

4、数据分散:人工采集数据,报送质量良莠不齐,对比分析困难

由于缺少信息化系统,依赖不同的人工收集原始数据、加工计算数据和输出结果数据,管理分散,报送质量良莠不齐。

同时,数据分散管理容易造成历史版本资料的丢失,难以进行数据的纵向对比。

此外,计算模型的表单内容和样式不规范,没有标准的输入表和输出表,没有清晰的过程计算表,增加了数据汇总、分析的工作难度。

管理需求:

建立财务评价指标体系

统一测算模型监控经营结果

1、结果评价:建立以财务指标为主的项目评价体系

项目评价是在项目过程中定期或不定期地回顾以及预测项目的利润和资金周转情况。

通过刷新项目评价指标结果,分析指标变化的原因,为项目投资决策、运营方案对比及团队考评等提供定量依据,从而保障预期目标的最终实现。

财务评价指标能较综合地反映项目的收益计划,是项目开发计划、成本管控、销售管理、税收筹划等业务活动的综合结果。

为了保证房地产业务成为未来的利润中心,TR企必须根据企业自身的特点,构建以财务分析为核心的项目评价指标,通过判断财务状况和经济效益为投资和运营决策提供依据。

2、跟踪管理:依据统一的测算模型监控全周期经营结果

项目评价贯穿于项目从开发前的投资收益测算到项目开发过程中的投资收益动态跟踪管理。

TR企采用投前设定目标,投后实现的方式建立起投后管理与投前管理的联系。

在土地获取阶段,TR企会围绕集团投资业务的财务要求来筛选项目,如果财务指标达标,则根据测算方案拿地,并且其财务指标将作为后续考核的依据。

当项目进入运营阶段,TR企根据实际情况,定期、不定期地收集开发、销售和成本的变化情况,调整模型数据,跟踪和分析财务结果的变化,了解项目的运营和风险情况,做出运营决策。

鉴于此,如何建立可靠的、较明细的计算模型,如何保证已发生数据的真实性,提高预测数据的准确性,成为TR企房地产管理的另一大需求。


解决方案:

优化测算模型,提升测算协同,考核经营结果

1、管指标:优化测算模型,梳理评价指标

TR企原来的测算模型简繁不一,测算颗粒度不统一,有的项目只用一两页电子表格即粗略完成。

为了能有效满足精细化跟踪监控项目投后的收益情况,TR企要求建立较为精确的模型。

一方面保障投资论证结论的可靠性,另一方面,也有利于后期收益变化情况的原因分析。

基于此,爱德数智对TR企投资测算模型进行了优化,并将投资测算分为融资前分析、融资后分析两个阶段。

项目评价指标应具有普遍适用性,便于企业不同项目之间的横向比较。

在优化测算模型的基础上,确定了6个核心评价指标,明确各项指标的参考值,完善项目决策财务评价体系。


图1 测算模型思路示例图

2、管模型:搭建测算平台,提升测算协同

运用智能工具、搭建测算平台,能有效解决TR企管理工具落后,管理效率低下的现状。

在对测算模型进行优化的基础上,通过与业务系统集成,实现数据联动更新,减少人工填报量;

通过嵌入校验逻辑,减少数据填报和计算。

为了促进部门间的相互协调,在明确各部门的职责,规范编制和审批流程的基础上,测算平台可以与审批流对接,实现高效、灵活审批。

3、管监控:跟踪经营指标,考核经营结果

全周期的经营监控,要求针对同一项目,能发起不同版本的测算,满足不同阶段不同人员的需求。

TR企在进行项目监控时,以可研版的评价指标的值作为后续考核的依据,按项目节点或运营时间进行跟踪管理。

例如,在销售定价阶段,需要针对定价方案进行测算,以保证在新的定价方案下,项目收益依旧可控。

同时,为了监控运营方案的变化,测算系统可以储存不同版本的测算过程数据,自动实现多版本数据的结果对比,支持查看不同版本测算输入的业务数据变化。

方案亮点:

投前筛项目,投后强考核,多层级管控

1、多项目多版本对比:统一测算逻辑和颗粒度,投前筛项目,投后强考核

依据TR企的管理要求,优化并统一了解房地产开发项目的测算模型和颗粒度,依据同样的逻辑将不同的方案转化为经营结果。

在项目拿地决策时,可以计算并对比不同项目产生的利润和现金流指标,进行项目筛选。

在项目经营监控过程中,能定期、不定期收集项目的经营及财务数据,对企业的运营情况进行跟踪监控和评估,进行不同版本数据的对比,作为绩效评估的重要依据。

2、监控结果,寻源过程:分解不同测算模块,实现多层级管控

房地产项目开发通常是基于纵向的“企业经营目标-投资收益管理-业务单元落地”展开。


针对这一需求,系统在设计层面将测算模型的输入表单分解为投资、设计、工程、成本、营销、经营和财务7大专业模块,通过计算收入、成本、税金3大业务模块的数据,最终输出8张报表。

当项目测算结果出现偏差的时候,相关人员可以通过不同模块业务数据的对比分析,找出偏差产生的主要原因,并及时采取管控措施。

结语

项目投前测算可以指导企业的投资决策,投后跟踪监控有利于指导相关人员做各项运营决策。

爱德数智基于TR企的管理特点和需求,优化测算模型,梳理评价指标,搭建测算平台,满足集团对房地产项目的决策支持和全面掌控,从而实现TR企对房地产全过程开发规范化、精细化管理的需求。





责编:谢斯斯



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