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投后运维:利润分期到各业态,打通项目管控全过程

文章来源:爱德地产研究院 日期:2020-07-06作者:潘爱民


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ZA 企的投后运维系统是爱德数智在为众多房企开发数智运营的系统中,涵盖内容较全,体系架构较完整,整体功能设计也普遍适用的典型案例。

单从涵盖内容上来说,包含了诸多不太常见的内容,如持有型物业经营、跟投收益跟踪以及股东现金流的相关测算和指标监控。

所以,ZA 企的项目案例对房企建设数智运营的投后监控体系,具有参考意义。

企业背景:

各业务系统存在壁垒,货值数据需补充改造

1、业务管理现状:只对销售系统中的货值进行管控

各业务销售系统的建设,在功能构成上,属于常规的功能规划,即基本只针对进入销售系统的货值及其销售情况进行管控,对于未进入销售系统的货值以及未售货值的预计及计划则没有进行管控。

在成本系统的建设上,以数智运营的建设为需求来看,目前能对项目分期级的动态货值进行管控,没有对土地成本进行精细化管控,也没有对成本支付相关数据进行管控,更无法对业态级的建安成本数据进行管控。

在运营系统具备的条件上,目前可针对各计划节点的实际达成情况进行管控,也有相应的制定计划,但没有对各节点达成的预计情况进行紧密跟踪。

另外,在投后运维系统开发的同时,财务系统也在进行相应费控系统方面的升级和改造。

ZA企同步还在进行投前测算系统的开发,由于此系统的相关数据除投资指标数据对投后运维有参照意义外,单从系统挂接上关系还是比较弱(模型构建的整体框架还是具有较紧密的联系),对于投后运维监控的影响不是很大。

2、系统运营现状:销售系统、成本系统需构建改造,同步建设财务系统

根据项目前期调研情况,ZA企所具备的系统主要包括主数据系统、销售系统、运营系统、成本系统、财务系统等,其中销售系统、成本系统目前处于改造过程中。

由于前期整个集团对信息化建设较为重视,ZA企自身已在各系统之间数据打通方面做了很多工作,项目进场时主数据系统在链接各系统基础数据方面已具备较成熟条件。


ZA企当前系统的改造情况,一方面,结合ZA企自身对信息化建设升级过程中提出的需求,另一方面,同时结合了爱德数智在数智运营初期调研和整体系统构建的建议。

具体来说,在销售系统的构建改造上,需要解决未取证货值和已取证的未售计划销售的数据来源问题;

在成本系统的构建改造上,需根据投后监控业务进展情况进行相应的土地成本科目改造,也需对业态级的建安成本内容进行增补,同时针对分期级的成本支付数据也进行了补充改造。

除上述系统改造,ZA企在建设投后运维系统的同时,还同步进行了费控(财务)系统的建设,预计完成时间会比投后运维系统稍晚。

因而在整个投后运维系统建设开展的过程中,需充分准备好费控系统上线前后的两个执行预案。

数据溯源和梳理:

规范各业务数据的取数和线下管理机制

基于以上对ZA企现有系统的调研情况及其内部数据产生的机制,爱德数智对ZA企的投后运维系统各类所需数据的来源做了较为全面的溯源和梳理。

1、运维系统溯源:分别在主数据、销售、成本、运营等业务系统中取实数

ZA企投后运维系统的数据来源主要分为主数据、销售数据、成本数据、运营数据及费用数据等,其中主数据部分因为其主数据系统相应的数据来源规划较为清晰。

即基本采取一种原则:

优先从主数据系统取数,如无则对主数据系统进行改造。以这种原则从主数据系统中取数的内容包括项目基本信息、土地信息、技术指标以及规模指标等内容。

销售系统中的取数则主要以销售系统既有的销售实际数据为基础,并通过系统改造,对销售计划数据和未取证销售计划数据进行取数。

同时,对于预计未售均价的内容也安排在销售系统中进行,也可根据实际情况增补进主数据系统。(如图1)


图1 销售系统取数来源

成本系统的取数主要以当前既有的分期级动态成本数据为基础,同时对土地成本录入数据进行质量管控并取数,另外增加成本支付和业态级建安成本分摊数据的取数。

运营系统的数据则主要根据楼栋为单位的相应工程节点的计划、实际及预计的取数,其中计划数和实际数在ZA企的运营系统中较为完备,而预计数据虽然线上有相应的填报,但缺失较多,需加强线下数据的填报管理。

2、数据梳理要点:主数据系统完备,多业务系统同步改造,线下管控同等重要

在以上各类运维数据框架内,ZA企的数据来源有三个值得注意的地方。

其一,主数据系统相应已经比较完备,参与系统与系统之间的打通介入也较深,因而主数据的取数相对来说都是查漏补缺的工作,不需要进行大面积数据体系重构。

其二,在投后运维系统开发的同时,同步进行销售、成本、费控系统的改造。

因而很多本该进入主数据系统的功能也可酌情加入业务系统。例如,未售预计均价一般进入主数据系统,但也可在这次销售系统改造时直接进入销售系统,前提是销售系统与主数据系统已经提前打通。

同步进行系统改造便利了整个系统功能建设,可以按需进行目的性的再改造,如可增加成本支付数据、业态分摊成本数据和费用支付数据等。

其三,ZA企部分数据在线上已有内容,只是线下填报的管控力度不够,导致这部分线上数据质量不高。这说明,除了线上的系统开发工作外,线下系统管控工作依然不可或缺。

3、补充处理方案:明确补录数据明细,建立线下填报机制,弥补数据制度不足

基于上述各种数据来源分析,爱德数智针对ZA企当前数据质量及其特点,对往后开发过程中需补充的数据进行梳理和总结。

列出明确需进行补录填报的数据明细目录,并包含其对应的数据颗粒度、取数系统、填报频度、初始设置、人员权责、数据单位等相应信息。

同时,针对新补录的数据牵涉到线下管理填报流程的情况,重点梳理对应数据线下生成的标准,并结合对应人员岗位权责,设计整套数据来源的线下填报机制,弥补数据来源生成和取数的制度空缺。

数据分析:

数据流汇入利润和现金流,利润分期下的业态级管控

ZA企投后运维系统大体上属于标准的投后监控体系。

在数据流向和颗粒度分布上均属于标准范畴,而且在设计过程中由于充分提前考虑各模块数据流向和数据颗粒度的挂接复杂程度。

在系统设计整体上结构紧凑,数据模块清晰,系统算力得到了充分的利用。

1、数据流分析:“主数据-销售-成本-税金-利润和现金流”的常规数据流向

ZA企项目的数据流向大体与常规项目比较类似,即总体遵循主数据到销售数据再到成本数据和税金数据的流向,并最终汇总到利润和现金流模块。

但因牵涉到业态级实际建安成本的录入和税金(成本)调整项的录入,部分成本及税金的数据流向较标准情况有所提前。

同时,在跟投资金数据方面,由于跟投前期资金占用成本的影响,部分跟投数据流也相较提前。

而股东权益方面的融资和敏感性分析的数据流则比较符合标准的融资情况和敏感性分析。

2、数据颗粒度分析:利润分期下业态级管控,打通项目管控过程

ZA企项目的数据颗粒度以销售利润和结转润的分期下业态级管控为主,并从前到后打通整个项目管控过程(除分期级利现金流管控和跟投资金管控外)。

在销售数据的录入过程中,系统构建也以业态级为主体,并考虑了销售系统本身颗粒度的细度,并以此为底表进行读数。

这样既方便了销售系统挂接取数的规则设计,同时也保留了业态级整体测算精细度,保证了系统整体运算力。

供货模块相对较为独立,但本身的楼栋管控到业态管控的整体思路与销售系统的思路是一脉相承。(如图2)


图2 ZA企项目的数据颗粒度示例

投后运维系统搭建:

设计总体组成框架,衔接各功能系统框架

ZA企投后运维系统的功能布局和框架设计,主要以运维数据为基础,结合集团当前实际投后运维情况和可预见的功能需求来进行实现。

1、系统总体框架:4大管理层级、3大分析模块、4大指标功能、6大业务系统

ZA企投后运维系统的总体框架包含了标准项目投后监控所必备的主数据、销售数据、成本数据、税费数据及融资数据的录入和测算模块,以及各项指标和数据的动态跟踪、滚动预计、数据校核和指标预警等功能。

并可与投资刻度相关数据进行比对,所有利润及收入等数据均可向上汇总至公司、区域和集团。

其中主数据主要包含了项目信息、技术指标、土地信息及规模指标等内容,也包含了集团设定的各项财税费率参数的设置。

销售数据则主要以销售收入和销售面积数据的管控为主,同时对分期级项目销售回款数据进行管控。

成本数据则主要由分期级的动态成本、业态级的建安成本以及分期级的成本支付数据为主,同时辅以费控系统中各项营销费用、管理费用及财务费用的管控。

在税费管控方面,除了对正常的流转税、土地增值税和所得税进行相应的测算外,也同时设计了包含根据实际情况调整各项税费及成本的模块,便于根据复杂多变的实际情况对项目全期数据做切实调整。

除了上述标准投后监控模块外,ZA企还对项目供货情况(供货节点、供货面积、预计未售均价,部分数据可取自货值管理系统)、结转情况(结转收入、结转面积)、分业态利润(销售利润、结转利润)进行监控。

并加入了投后敏感性分析管控模块,对项目销售收入和成本的预实数据进行了动态预判管控。另外,股东权益、持有物业及跟投收益也是ZA企投后管控的重要组成部分。(如图3)

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图3  ZA企总体架构图

2、总体框架特点:以分期下业态的数据构成为主,加强业态级的投后管控力度

ZA企在构建项目投后运维系统之前,就打通了相应的主数据系统及其相关系统,构建了一整套由集团到区域、城市再到项目和分期的整个组织框架体系。

该体系已经在项目主数据系统中对项目级和分期级的管控单位构成进行了明确和规范。


在对ZA企投后运维整体监控进行搭建时,主体以分期下业态的数据构成为主,重点关注分期下业态的利润实现情况、收入实现情况和业态均价管控。

并由此上述至项目、城市和区域等层级,其中与货值和利润相关的内容亦可上述至集团层面。

除此之外,销售数据和供货数据与楼栋挂钩,销售数据和供货数据重点以原有系统数据来源为主,而向上汇总到业态层级。

同时,由于动态成本数据仅到分期层级,因而还需将相应的实际建安成本落实到业态层级(主要通过线下分摊的方式),另外将公摊成本、费用等数据由分期级降维到业态级(主要通过分摊计算的方式),以便于实现从利润、收入等方面到业态级的投后管控力度。

3、各功能框架衔接方案:实现业态级的利润管控和分期级的现金流、股东权益及跟投收益管控

基于上述业务需求,爱德数智针对ZA企功能框架,搭建了以业态级的销售利润管控和结转利润管控为核心的整体管控体系,并辅以分期级的现金流管控、股东权益和跟投资金的管控。

具体来说,收入数据向上汇总到业态并与其他模块挂接,成本、费用数据向下分摊到业态与其他模块挂接,税金模块先进行分期级的测算和分析。

调整后向下分摊到业态级与其他模块挂接,这样便实现了业态级的利润管控和分期级的现金流、股东权益及跟投收益管控。

系统特色:

股东现金流管控、持有型物业经营、跟投收益跟踪

ZA企投后运维系统的特色,从整体功能看,相较于常规项目投后监控的不同,主要体现在股东现金流、持有物业经营和跟投收益跟踪等三个方面具有自身较大的特色。

1、股东层面的考虑因素与处理

ZA企投后监控在股东层面主要对股东融资现金流和整体现金流进行管控,从股东融资角度上来说,股东融资资金主要有前端融资、开发贷和其他融资等三类,相应的每类资金均有融资流入、流出以及利息支付的投后监控。

ZA企在这部分的资金均以实际发生数填报,未发生部分的融资现金流(包括利息支出)也是以每月手工更新填报为主。

当然这部分预计数据的内容也可以采取一些算法来进行处理,这其中牵涉到甲方对股东融资预测数据精度的要求。

ZA企股东层面全面的现金流管控除了考虑上述股东融资情况外,也在项目层面就考虑监管资金的监控情况,在此基础上结合股东权益情况,并充分考虑股权收购溢价、承担合作方税费支出以及替合作方垫资的现金流情况(包括收入、支出及利息情况等)。

除此之外,ZA企也对股东层面不考虑融资的情况进行相应分析。

在这种情况下,除上述股东融资现金流可排除其影响外,在项目层面的融资现金流和监管资金情况也可排除其对整体股东权益现金流的影响。

2、独特的持有物业处理方式

ZA企的投后监控以销售型物业为主体,但也包含了部分对持有型物业的监控。

在持有型物业现金流方面,包含了对其开发期和经营期的全周期现金流监控,并对租金收入、管理费、其他收入、运营成本、运营费用、增值税(运营)、经营性贷款、开发阶段现金流等现金流入流出情况进行全面监控。

在测算收入回报率时,除正常的持有物业成本分摊情况外,也同时考虑了含和不含可售物业的超额利润情况下的收入回报率。

另外,ZA企在持有物业经营过程中,额外关注持有物业静态投资回收期和动态投资回收期的指标情况。

ZA企在项目现金流管控时并未将销售型物业和持有型物业整合监控。

但对于项目的利润监控时,则将两者进行了整合,其整合原则是将开业第三年时(进入租赁稳定期)的持有物业收入进行资本化估值。

并以股权转让的收入方式作为利润计入项目总体收益,同时,辅以持有物业相应的成本、费用分摊情况及税金情况,以进行整体的项目利润测算。

3、跟投模块的衔接及处理

总体来说,ZA企的投后监控跟投模块相对其他模块是比较独立的,其本身跟投数据并未全面的介入其他模块的测算,而主要是完成自身跟投收益测算的需要。

ZA企跟投收益的测算考虑到了跟投前期自己占用成本对最终跟投收益分配的影响,也加入了杠杆资金在跟投过程中的运用。

除了对项目整体跟投收益进行测算外,也对跟投收益利润分配计划(主要是分配利润达成条件的时间点)进行了测算。

结语

ZA企投后运维系统的整体构建过程主要是基于投后监控的标准框架,并结合该企业当前实际情况和未来业务需求进行的全面模块化设计。

设计过程中,充分考虑了模型数据流向与颗粒度对整体系统运算和逻辑衔接的影响,兼顾了该企业特有的股东权益现金流、持有物业经营和跟投收益测算的功能模块。

既保证了企业功能需求的全面实现,同时又以清晰的架构、紧密的逻辑联系,实现了该投后运维监控系统在业务功能和运算效能上的最优平衡和效率最大化。





责编:谢斯斯



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