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低增长时代,哪些城市的地产更值得投资?

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-08-24作者:投资研究组


导语

从量价周期走势来看,房地产市场进入了低增长、长跨度的时代。在全国商品房销售增速下滑前提下,房企的布局战略需要更加谨慎。

在城市研究中,我们发现,城镇化的提升、人口的增长、土地的成交,均进入了新的低速增长区间。

在此背景之下,为什么如成都、杭州等城市能够保持优势,而像天津、常州等城市却稍显不足?

我们从城市群角度出发,选取20个样本城市,建立“人口—城镇化—土地”模型,展现每个城市在不同指标的表现。

本文主要从人口指标出发,探讨各城市的人口增速趋势,并得出各城市占位排名,为房企的城市投资选择带来更多参考借鉴。

市场量价周期将进入低增长、长跨度的阶段

1、市场销量周期拉长,2020年将开启新一轮5年长周期

2008年以来,全国商品房销售面积历经了3个周期,其中,周期的峰值在逐步降低,周期的跨度在拉长:

2008年12月-2012年3月,历时约3.5年,峰值达53%;

2012年4月-2015年2月,历时约3年,峰值达50%;

2015年3月-2020年,历时超5年,峰值达37%。

图1显示,上一轮的下降周期被显著拉长,房地产销量持续低增长。这其中主要有两层原因:第一,供给侧改革促进楼市稳定健康发展;第二,棚改货币化安置比例提升拉动销量,减缓周期性下降趋势。

销量的增减变化是楼市调控的参考指标之一。

2020年以来,受新冠疫情冲击,销量周期谷底出现,二季度以来,销售面积累计同比开始回升,但仍处于负增长。

当前是新一轮周期的开始,在房住不炒的原则之下,预计2020年四季度-2021年一季度,或有针对性的放松标志事件,以促进销量恢复正常水平。


图1 全国商品房销售面积累计同比

2、房价指数将降低至5%以下低速增长

2016年以前,地产行业政策调控主要针对整体房价水平,因此百城住宅价格指数和70城价格指数的走势基本吻合。

2016年之后,因城施策背景下,百城价格指数和70城价格指数的变化差异明显扩大。

整体来看,2016年房价飞涨,限价政策出台,房价指数转向下跌;

2018年中,限价转向稳价,总体房价走势趋向平稳,但热点一二线城市的政策敏感性更强,限价的放开推动其房价指数出现小幅上涨。

2019年下半年以来,70城房价指数走势向百城指数靠拢,随着“六稳”工作的逐步落实,房价水平将维持在5%以下低速增长。


图2 70城新建商品住宅价格指数同比和百城住宅价格指数同比

二、人口增长持续走低,将进入0.3%的低速新区间

城市的发展建设需要人口支撑,人口的增长也会影响房地产市场需求的变化。

2019年我国人口已超过14亿,但从总体来看,近年总人口的增长速度呈现下降趋势,其中2016-2017年人口增速出现回升主要是因为二胎政策的全面放开:

2000-2004年,总人口小于13亿,平均增速约0.7%,处于高速增长;

2004-2017年,总人口实现一个亿的增长,平均增速约0.5%,保持中速增长;

2018年以后,总人口跨越到14亿,增速进一步放缓,进入低速增长时期。

目前已处于新的增速区间,若按照平均增速0.3%测算,可得2020-2022年总人口将分别为14.0、14.1、14.1亿。总体来看,低速增长时期的平均增速比中速时期下降40%。


图3 总人口(亿)及增速走势、预测

备注:数据来源于wind;
预测总人口增速=0.3%;
预测总人口=上年度总人口*(1+0.3%)。

1、趋势分析:低增速背景下,成渝、杭州、佛山等新一线城市具备人口资源集聚优势,市场潜力强

未来将以城市群协同发展为主要趋势,以稳步推进城市建设。接下来,以城市群为视角,对样本城市近年人口增长走势进行分析。

长三角城市群:杭州、宁波人口涨幅超4%,是近年人口增长黑马

(1)上海在长三角区域占据中心优势,人口总量达2428万,但近年保持较严格的人口总量控制政策,人口增幅较小,在此不作讨论;

(2)杭州2019年常住人口增速达5.7%,实现55.4万增量,领跑全国;宁波2019年常住人口增速4.2%,实现超40万增量,仅次广深,位于全国第四,也是近年人口增长黑马。

这两地人口增长迅速的原因主要是:杭州城市发展迅速,人才需求增加,近年陆续出台各类人才政策,如放宽落户条件、加大补贴力度等,吸引人才集聚;而宁波则通过不断优化营商环境,以吸引人口流入;

(3)无锡、南通、常州三地具有自身产业基础,其人口基数相对较大,但近年增长速度缓慢,低于全国平均水平。


图4 长三角主要城市常住人口(万人)走势及预测

备注:数据来源于wind;
预测常住人口增速=2015-2019年常住人口平均增长速度*60%。

大湾区城市群:规划利好明显,佛山人口总量已达800万级别

(1)大湾区具有较好的经济产业支撑和完善的发展配套,一直是人口主要流入区域。一线城市广州、深圳近5年分别保持年均40-50万的人口增长。

(2)受大湾区规划利好,广深之外的其他城市也逐渐成为聚焦点。如佛山、东莞,人口总量均达到800万级别,其中佛山2019年实现25万增量,位于全国第五;

(3)珠海人口基数较小,但近两年增速均达到7%,处于快速发展阶段。因此,大湾区总体的市场基础较为稳固,增长动力充足。


图5 大湾区主要城市常住人口(万人)走势及预测

备注:数据来源于wind;
预测常住人口增速=2015-2019年常住人口平均增长速度*60%。

京津冀城市群:天津石家庄人口基数虽大,但人口吸附力较弱

(1)京津冀区域近年的人口流入相对较少。北京同样维持人口总量控制政策,在此也不作讨论。

(2)天津、石家庄的人口基数大,均超千万。其中,天津2019年总人口达1562万,但近年增长速度呈现下滑。

主要受北京虹吸效应和自身进行产业转型所影响,其人口吸附力不足,但近年也在逐步推行人才战略,如通过“海河英才”计划吸引高层次人才;

石家庄2019年3月全面取消城区、城镇落户限制,是首个实施落户零门槛的省会城市,其人口增速排名在区域内相对靠前。


图6 京津冀主要城市常住人口(万人)走势及预测

备注:数据来源于wind;
预测常住人口增速=2015-2019年常住人口平均增长速度*60%。

成渝城市群:成都、重庆两大核心占据区域人口优势,是构建城市群的有力支撑

(1)重庆、成都两地常住人口于2019年分别达到3124万、1658万,分列全国第一、第四。剔除2016年简阳市划归成都、导致成都人口大增的因素,近5年成渝两地人口增长平稳,合计年均流入近50万人口,预计未来仍将保持该增长趋势;

(2)绵阳、泸州等成渝周边的三四线城市,总人口在300-500万区间,属大城市,但经济发展水平相对较低,人口吸附力较弱;

(3)总体来讲,成渝城市群的人口资源将相对集中在成都、重庆两大核心城市。

两地在逐步加强联系,以支撑成渝城市群的构建。2020年3月,成渝两地公积金正式互通,以此为切点,未来将有效带动两地人口流动,同时吸引周边城市人口。


图7 成渝城市群主要城市常住人口(万人)走势及预测

备注:数据来源于wind;
预测常住人口增速=2015-2019年常住人口平均增长速度*60%;
2016年简阳市并入成都, 导致成都人口大增;因此成都预测剔除了2016年数据。

2、城市占位:大湾区的广深珠佛人口吸附力强劲,市场需求稳固

以过去五年城市人口平均增速为基数、中速时期到低速时期的总人口增速变动幅度为调整值,我们可得各城市人口增速的预测值,其排名如下:

A等级中,珠海、深圳以超2.5%的增速占据前列;

B等级中,杭州、成都等新一线城市表现优异,增速超1.5%;

C等级中,主要来自京津冀地区和成渝区域的城市;

D等级中,东莞、无锡人口增速不到0.2%。


表2 样本城市人口指标排名

备注:
预测增速=2015-2019年人口平均增速*60%;
A等级:增速≥2%;B等级:1%≤增速<2%;C等级:0.3%≤增速<1%;D等级:增速<0.3%。

总结

总的来看,由于战略规划领先、城市基础建设完善,杭州、成都、佛山、宁波等多个新一线城市具备更多的发展机会和更广阔的空间,因此在未来仍将保持高水平的人口吸引力。人口的流入将带来需求的增长,对于房地产行业来说,“有需求”才是投资选择的有力保障。


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