当前位置:首页>行业研究>行业研究>正文

新城控股:上半年恢复主动拿地,运营节奏重回正常

文章来源: 爱德地产研究院日期:2020-09-07作者:运营研究组



2019年下半年,新城受特殊事件影响,其投资运营节奏较为失常。

2020年上半年,新城改变土储策略,从“卖地”变为“买地”,恢复主动拿地节奏,预计下半年运营节奏重回正常轨道。

2021年,新城销售有望止跌回升。

爱德地产研究院以新城2017-2020年年报和中报数据为研究基础,对运营节奏进行分析,从而发现逆境中的新城有着较强的自我修复能力。虽然销售、开工不及预期,但是投资、在建、土储都发生了积极的正向支撑。

销:

2020年上半年低于行业均值,未及预期


数据来源:2017-2020年新城年报和中报,爱德地产研究院。
计算公式:上半年销售增长率=(上半年销售金额—前一年上半年销售金额)/前一年上半年销售金额

2020年,新城定下2500亿元的销售目标,比2019年下降8%。

2020年上半年,新城实际完成975.2亿元的销售额,同比下降20%,目标完成率39%不及去年同期45%。这说明其销售额下降过快,明显低于计划目标和往年成绩。

而且,新城已掉出2020年上半年全国房企全口径前十的排名,上半年百强房企平均增速为-2.7%,新城明显落后。

随着市场回温,下半年企业仍需加大推盘和营销力度追赶业绩。

开:

上半年新开工量只有同期55%,

下半年销售下滑或将持续


数据来源:2017-2020年新城年报和中报,爱德地产研究院。
计算公式:上半年开销比=上半年新开工面积/上半年销售面积

2019年下半年,新开工面积只有其上半年的0.5。而2018年和2017年相同的指标数值为1.4和1.8。新开工面积的减少直接导致2020年上半年销售额的下降,也将影响下半年的销售额。

2020年上半年,新城新开工面积同比减少45%,这或将导致新城下半年的销售增速难有起色。为了确保2021年上半年销售规模,新城在下半年要不断增加新开工面积,加速推进更多在建项目和货量。

投:

2020年上半年恢复主动拿地节奏,

有效补充了弹药


数据来源:2017-2020年新城年报和中报,爱德地产研究院。
计算公式:上半年投销比=上半年新增土储面积/上半年销售面积

从2019年下半年开始,新城受特殊事件影响后,果断作出经营决策,大量出售上半年获取的项目股权,不低于投入成本快速回笼资金。

从上图可知,2019年下半年,新城新增土地急速减少,基本算没拿地。加之疫情因素,影响了2020年上半年的推货节奏。所以2020年上半年新城迫切补仓,在土地上频频发力。

例如,百强房企2020年1-4月的整体拿地销售比为0.35,这也是2019年的行业均值。新城在前四月的拿地销售比为0.41,超过行业平均水平,可见其整体投资力度在加码。

2020年上半年,新城积极拿地,让推货节奏回归正常,这有力的阻挡了销售的断崖式滑落。但新城的拿地总量同比减少22%,仍将导致下半年销售额的显著下滑。

如果新城下半年拿地势头继续保持这种态势,那么,其销售增速或将在2021年重回正常轨道。

值得一提的是,2020年新城战略性增加了高城市能级的土地项目,其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下,表明新城有较强的投资能力。

建:


在建总量恢复增长


数据来源:2017-2020年新城年报和中报,爱德地产研究院。
计算公式:上半年建销比=上半年在建面积/上半年销售面积

2019年上半年,新城在建面积是2018年上半年的两倍,甚至超过了2018年整年的在建面积,新城上半年项目建设如火如荼。但是,到了2019年下半年,新城面临较大的资金压力,在建项目面积减少了351.6万平方米。

2020年上半年,新城8759.9万平方米已超2019年8497.8万平方米的在建总量。即使受疫情影响,新城项目的在建总量已经恢复良性增长。

另外,新城2020年上半年建销比达到最高值接近10。上半年因为疫情原因,新开工项目不多,部分计划竣工的在建项目也有所延期,加之上半年销售未及预期,所以建销比走高。

预计在下半年销售节奏跟上后,建销比会下降,逐渐恢复正常,很可能会好于2019年。

储:

土地储备止跌回升


数据来源:2017-2020年新城年报和中报,爱德地产研究院。

计算公式:总土储面积=总建筑面积—累计结算面积

2017-2019年储销比=总土储面积/当年销售面积

2020年储销比=上半年土储面积/2020年销售目标

2019年下半年,新城新增土储非常少,同时又在大量转让出售项目股权,缓解资金压力。加上已结转减少的土储面积,导致2019年总土储面积比上半年少。

2020年上半年,新城积极拿地增储,为稳定的持续发展提供了保障。土储总量及储销比止跌回升,将有利于2021-2022年的良性发展。

目前,新城拥有了充足且高质量的土地储备。在土地储备结构中,一、二线城市占公司总土地储备的35.75%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。

全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险,也为新城下半年以及未来的发展打下坚实基础。

总 结

2020年上半年,新城采用了积极的投资策略,抓住市场窗口期快速补充优质土储。随着更多的项目开工,在建总量良性增长,其运营节奏和货量供应也逐步恢复正常。

建议2020年下半年,新城加快推货销售,集中火力,将更多待开发土地投入开工建设。随着新城“投—开—建”的良性调节,预计其销售增长将在2021年下半年重新回归。




责任编辑:吕娜



期刊订阅

公司
名称:

姓名:

手机:

 

提交

电话 4001-123-968

爱德数智致力于
不动产行业管理及信息化提升
为客户提供优质可靠的本地化服务
现向全国诚招合作伙伴
加入我们,收获成长、收获利润

渠道招募
186 8870 2050

您的建议是我们做的更好的基础,
是我们努力的方向。

公司
名称:

姓名:

手机:

留言:

 

提交