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三条红线,开启地产精益运营新时代

文章来源:地产大运营日期:2020-09-14作者:姜皓天

近日的监管新规“三条红线”,引起行业一片恐慌。

监管层要求,房企有息负债不得超过3条红线。

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

2、净负债率不得大于100%;

3、现金短债比不得小于1倍。


从上市财报来看,50%的房企超越红线,未来需要降低有息负债,恐无法再举新债。


制图:地产三哥

房企融资再次收紧,借钱没那么容易了,拿地没那么任性了,卖房没那么从容了。

而相反,少数房企的投资部门更开心了,因为多数房企腰杆不硬,不敢跟他们抢地了。

多数房企的运营总,更自信了。

老板越没钱,越要靠运营总去精打细算。越有钱,越看不上运营总扣扣索索的样儿。

可以想见,三条红线下,老板对运营总的依赖会更强。

对红线1和3来说,就要加大预收款的回款力度,坚决推进高周转。这是这波大运营正在修炼的标准动作。

对红线2,通过明股实债,引入合作方来改善。目前行业里,合作开发正在降温。合作项目是最难管理、产品口碑最差的模式。

现在恐怕大家都要回头学习,如何合作拿地、合作开发。毕竟这是未来的长久之计。

整体供销,动态平衡,很考验运营总的全盘控制能力。

但这还只是局部要素。

更加系统的来看,影响房企权益利润的四大要素包括,净资产规模、周转速度、财务杠杆、净利润率。

其中,财务杠杆是粗放增长阶段最容易上手、最立竿见影的手段。

那么现在,监管层先把这只手先给绑了,只是不让它伸那么长了。一家独大,到四足鼎立。

三条红线,开启地产精益运营的新时代。

净资产的保值增值、高周转的节奏与标准化、净利润空间的把握,这都是运营见长的地方。

“如果净利润降到8%以下,更多房企将设立首席运营官。”近日一位十强房企运营总在爱德上海私享会上说。

他确实道出运营对于房企经营的核心价值之一。地产越不赚钱,越要依赖运营打造核心竞争力。

过去靠资本和资源红利赚钱,未来只能靠管理红利生存。

为什么今年地产大运营更火了?因为更不好赚钱了。

有些项目,说亏就亏掉了。连万科上海的项目,都要计提跌价准备了。还有哪家房企、哪个城市,没有亏损项目呢?

有些项目,纸上赢利。前期看利润都很丰厚,20多个点。

但是到清算的时候才发,很多货值都是卖不掉的车库和商铺。真要打折甩货,连本都保不住。

爱德地产研究院研究发现,根据前三个周期的变化,预计2020-2022年权益乘数(杠杆倍数)将以每年0.05幅度上升。其增长速度,远远小于以前的三个周期。

资本和杠杆的红利阶段,正在过去。

据统计,2019年,上市房企债务增长平均值是7%。3项红线都未超过的房企债务增长值为15%,超过1项红线的房企负债增长值为14%,超过2项红线的房企负债增长值为12%。

而且,现在房企发债规模缩水,统一按拟还旧债的85%的规模给批文。

纵观TOP10房企过去三年权益净利走势,以及未来三年预测,地产行业正在进入一个靠全面综合实力高度竞争的新阶段。

那么,资本红利和杠杆优势丧失之后,精益运营能否扛起权益净利增长的大局,就看各位运营总和首席运营官的本事了。

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