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全国学长沙!房企该哭还是该笑?

文章来源:爱德地产研究院日期:2020-12-21作者:时政研究组


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近日,住建部近日印发《建设工作简报》,以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题,对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

文章充分肯定长沙始终坚持“房住不炒”定位。

长沙做的怎么样,先用一组数据说话,2011-2020年,10年期间长沙房价从6781元/㎡只上涨到10122元/㎡,年复合增长率仅为4.6%,房价上涨速度完全只能抵御通货膨胀,真正实现了房子是用来住的,不是用来抄的。


再来看看中部六大省会城市房价增速对比情况,在2011-2020年这十年期间,合肥、武汉和郑州都增长了1倍多,而长沙只增长了不到50%,排在中部六大省会城市末尾。可见,长沙与中部其他五省会城市相比,房价涨幅也相当缓慢。


另外,我们来看看长沙本身房价有多低,从房价收入比来看,长沙是国内为数不多处于合理水平的城市之一。

从2019年全国50个典型城市房价收入比排名来看,深圳房价收入比高达35,排名第一,意味着一家人不吃不喝35年才能买一套房;而长沙房价收入比仅为6.4,在50典型城市中排末位。

从以上数据分析也可以看出,长沙房价不仅低,还涨的慢。这也就是顶层住房管理部门为什么倡导全国学长沙,真正贯彻“房住不炒”。

长沙模式,究竟是什么?

长沙房价控制的如此之好,长沙模式到底是什么,怎么做到的?

1. 楼市调控全国最严,让“炒房客”有来无回

目前长沙采取4种手段防止炒房,可谓拳拳到肉。限售4年,防止炒房客快进快出;二套限购,不能随便买2套;二套征收重税,鼓励一套就够了;堵住人才购房漏洞,留住想留在长沙的真正人才。


从其他地区看来,要知道广州限售只有2年,深圳只有3年,两地契税均可减按1%-3%征收,至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制,不存在4年间隔期,由此可见长沙调控之严,真正做到让炒房客有来无回。

2. 商品房科学定价,平均利润率限制在6%-8%

2019年12月11日,长沙市发展和改革委员会官网发布了一则《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》文件。


《文件》指出:为贯彻“房住不炒”的调控精神,进一步加强长沙市商品住房价格管理。明确商品房的价格由“成本+利润+税金”三部分组成。更为关键的是《文件》中提到,商品房的平均利润率限制在6%-8%,自12月11日起执行。

此次,长沙对商品房利润率限制在6%-8%,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润,使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

长沙模式下,开发商如何抉择?

在长沙模式下,商品房项目利润被限制,炒房被扼杀,未来开发商如何抉择?每个项目利润被限制,能否通过高周转将年利润率做高?高周转玩到极致,风险如何把控?

1. 规定平均利润率为6%-8%,对开发商是低还是高?

如果说将平均利润率6%-8%放在制造业或者传统的实业里,估计很多传统企业都能笑醒。放在房地产开发企业里,是低还是高?

咱们还是用数据说话,先来看看长沙开发商的销售和净利润率情况。

2020年上半年,长沙房企权益销售金额前20排名中,绿地控股、建发房产、阳光城和中国恒大等2020上半年全国的净利润率都不足8%。对绿地控股、建发房产和中国恒大来说,长沙市场仍然是肥肉。

而另外一些利润型房企,比如中海地产、中国金茂和旭辉集团等在长沙低房价与严监管背景下,长沙区域房地产项目利润相对薄弱。


2.高周转是解决低利润率的良药?

虽然长沙市对商品房利润率有6%-8%限定要求,那么开发商能否通过高周转将年利润率做高?

这两年大部分主流开发商奉行的都是高周转战略,高价拍地,极限融资,效率卖房,拉长账期。只要开发不断,现金流不断,规模就能做大。

比如一个正常的楼盘净利率15%,一年周转一次,而高周转的楼盘净利率8%,一年卖两个盘、周转二次,1.08的平方是1.17,综合年回报率17%,比做利润的还高,规模还倍增。

咱们来看看现实情况,今年长沙各大新成交的地块上市速度有多快。

例如,望城区阳光城联利悦澜府项目所在地块于2020年1月成交,7月28日,该项目开盘,从拿地到开盘,耗时6个月;

雨花区的旭辉雨花郡从拿地到开盘,开发时长也仅7个月;

中海麓山境拿地时间为2020年4月,开发时长6个月;

爱家当代境首次开盘,距离其拿地仅过去短短6个月。这些项目从拿地到开盘基本都在6个月左右,妥妥高周转。

因此,对于开发周期只有6个月的高周转房企,长沙市场的理想年回报率能达到17%。

从统计的2020年上半年前20强长沙房企数据来看,全国净利润率小于17%的不少于11家(还有6家未披露数据),占比高于55%,说明长沙对于高周转房企,仍然具有很强的诱惑力。


3.市场风险如何把控?


从上面分析可以看出,高周转一方面要有利润空间,另一方面还得有充足的土地储备。我们再来看看这几年长沙的土地供应情况。

从2015年到2019年,长沙土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,同比增长56%。

从数据来看,长沙市的土地供应相对宽裕,供求不存在人为制造的短缺,开发商拿地空间相对宽裕,拿地成本相对合理。


值得注意的是,在商品房销售面积方面,2019年为2335万平方米,同比却下降2.2%。

2018年到2019年,土地供应面积/商品房销售面积比值也从0.71上升到1.14,增长61%。

这也意味着长沙楼市市场疲乏,去化周期明显延长,短期会造成滞销。对于高周转的房企,想要现金流迅速回笼,存在降价风险,利润空间会被压缩。


总结

这次顶层住房管理部门倡导全国学长沙,肯定了长沙对“房住不炒”的坚定落实,未来长沙模式可能得到进一步推广。

并且,近年来随着楼市一系列调控和“三道红线”对房企负债进行监管,土地红利、周期红利、杠杆红利逐渐消失,地产行业平均利润率也越来越低。


在此大背景下,房企想要获得较高利润,高周转依然是趋势。但是,在楼市成交疲软,去化周期较长的区域,拿地储备周期不宜过长,尽量采取少量储备、快周转战略,发现势头不对及时撤出。


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