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经营测算:90%房企最容易疏忽这3大口径问题!

文章来源: 爱德地产研究院日期:2021-01-06作者:运营研究组


在经营测算中,房企对管理口径和财务口径的定义往往采用普适性的法律准则。

如管理口径为实现收入确认的调整,会新增“签约损益表”,锚定“签约面积”作为管理报表中管理口径的确认基数;

将项目整体的成本、费用、税金按照签约面积逐月确认;为实现股本计息的调整,将注册资本金的流入流出按照集团设定的利率计息,计入资本化利息或财务费用中。

房企根据自身管控需求,会结合一些个性化的统计规则来优化管理报表和财务报表中的管理口径与财务口径。可以更好地完善房企的管理方式,又能更快地完成经营测算,辅助房企决策,实现快速发展。

报表编制:管理报表辅助内部决策,财务报表辅助内外部决策

管理报表编制的目的是服务于内部管理人员,为他们提供责任单位的经营成果,辅助内部决策。

财务报表编制的目的是服务于内部管理人员和外部投资者、债权人等财务会计报告的使用者,为他们提供报表主体相关的财务状况、经营成果等方面的会计信息,辅助内外部决策。

管理报表相比于财务报表(见图1),由于管理报表仅辅助企业内部决策,它不要求企业与其他外部单位按照统一的会计核算准则出具可相互比较的报表,而是要求采用反映责任单位最真实经营成果的测算准则。

此外,经营管理,一日千金。激烈的市场竞争随时都会淘汰反应不够迅速的企业,因此管理报表对经营成果测算的及时性要求更高。

根据管理报表的真实性、及时性两大要求,针对现实差异,各企业会在财务报表的基础上调整出具管理报表。


图1 管理报表VS财务报表

口径差异:收入确认差异、货值统计差异、费用确认差异

房企管理报表中的管理口径与财务报表中的财务口径存在着三种差异,分别是:

收入确认时因预售制与交付制的利润时点不同而产生的差异;

货值统计口径从不同角度、不同销售状态、不同开发阶段等货值定义细分的差异;

费用确认中的注册资本金在不同口径下是否计息的差异。

1. 收入确认差异:预售制与交付制的利润时点不同

在房企的管理报表与财务报表遵循的法律准则中,有一个最重要的差异是收入确认的利润时点不同。我们先具体了解两个报表的法律准则中明确的收入确认时点。

在我国最新的修正版本《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定中,明确了商品房预售制度。

其中的两个商品房预售条件是,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

相较而言,根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第四条的规定,企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

从上述法律法规中可以看出,管理报表是以先售房后交付的预售制确认收入口径,财务报表是以先交付后确认的交付制确认收入口径(见图2)。


图2 管理报表与财务报表的收入确认口径差异

在财务角度,企业会计准则中的收入确认非常谨慎。企业可能因资金问题、法律问题等有无法履行合同义务的风险。如果确认收入后风险发生,客户要求退款,提前确认的收入就是虚增收入。

对比《城市房地产管理法》中预售的前置条件“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”,而会计收入的确认一般要延后半年至数年,在交付时点才予确认。在这段时间里,会计上不确认收入。

但是,在管理角度,资金已经回笼,可以再投资,只要不出现系统性风险如房屋烂尾等问题,就不会出现大批量交付违约,房屋均可视为已经售出。

如果这一块的收入和利润不能及时体现在管理报表上,房企的管理就会迟滞半年至数年的时间,这将对房企评估项目效益、后续投资决策产生极大影响。

为确保管理报表的经营成果测算的及时性,管理报表调整收入确认的准则,将签约额直接作为收入确认,同步确认成本、费用、税金、利润。

2. 货值统计差异:从不同角度、不同阶段细分货值口径

谈及经营测算中的收入模块,必提到供货。货值管理是房企的核心管理内容。

供货过少则无货可卖,供货过多则占用资金。没有好的货值管理,也就没有好的利润和现金流。

货值管理的重要性带动了货值管理的精细化。从不同角度、不同阶段,货值可以细分为数十个不同的指标。

在经营测算中,管理口径与财务口径一般采用同样的货值口径。对于已售货值,按照实际领证情况计入实际供货货值;对于未售货值,按照未来预计供货面积与未售均价之积计入未来预测供货货值(见图3)。


图3 不同货值口径定义

3. 费用确认差异:注册资本金的管理口径计息,财务口径不计息


图4 管理报表与财务报表的费用确认差异

如图4所示,根据《企业会计准则——基本准则》第二十六条的规定,所有者权益是会计的基本要素之一,指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。注册资本金作为所有者权益的一部分,只能获取利润,不能获取固定回报。

假设业务上发生了可转债等债股混合的情况,会计核算也会将债、股分别计入负债、所有者权益。如果混为一谈,将扭曲企业的经营风险,导致投资者、债权人的投资风险增加。

但是,在内部管理上,不同项目的投入有大有小,如果注册资本金不计息,势必导致净利润、净利率等核心经营指标的对比失去意义。因此,管理口径会将会计核算准则中的注册资本金不计息调整为计息(见图5)。


图5 管理报表对注册资本金计息的调整示例(模拟数据)

标杆案例:V企个性化的三种口径,S企普适性的两种口径

我们从“收入确认准则”、“结转基数”、“注册资本金”三个方面分析V企和S企在经营测算实践中采用的不同口径。

1.V企:采用个性化的财务口径、管理口径、签约口径

在V企经营测算中,存在三种口径:财务口径、管理口径、签约口径(见图6)。


图6 V企经营测算三种口径对比

财务口径按照会计核算准则,以结转面积为基数结转收入、成本、费用、税金,且注册资本金不计息。

由于V企在境外上市,根据国际会计准则,结转面积的月度排布分为过程中结转与交付结转两类。

过程中结转,即按照完工百分比,将一次性回款及分期回款类型的回款逐月结转为收入;交付结转,即在分期交付的当月全部确认为收入。

管理口径仍以结转面积为基数结转收入、成本、费用、税金,但注册资本金计息。

签约口径以签约面积为基数确认收入、成本、费用、税金,注册资本金计息(见图7)。


图7 V企经营测算示例(模拟数据)

2.S企:采用普适性的财务口径、管理口径

在S企的经营测算中,存在两种口径:财务口径、管理口径(见图8)。


图8 S企经营测算两种口径对比

财务口径按照会计核算准则,以结转面积为基数结转收入、成本、费用、税金。设立分年结利参数,每半年结转一次收入,对半年内新增签约按比例确认为收入,剩余部分于以后半年度逐次按比例结转。

管理口径以签约面积为基数确认收入、成本、费用、税金。

S企的经营测算中,资金来源仅包括经营回款和融资借款,资金流出仅包括开发建设投资、期间费用、税金、融资还款,因此产生的现金流缺口不区分是否为注册资本金,均计算项目资金占用利息。

这笔资金占用利息进入了财务口径及管理口径,测算出净利润及签约净利润(见图9)。


图9 S企经营测算示例(模拟数据)

总 结

房企在经营测算中采用管理口径和财务口径时,不可生搬硬套法律准则中的口径。虽然这是财务口径和管理口径普适性的准则,但各房企在内部管理中往往还会有个性化的管理规定。

比如在V企和S企的应用案例中,V企经营测算的签约口径对应着一般意义上的管理口径,管理口径却是以结转面积来测算的。S企经营测算的两种口径并未单独区分注册资本金,而是资金缺口部分统一计算资金占用费,计入成本。



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