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房地产行业迈入新周期

文章来源:爱德地产研究院日期:2019-04-16作者:姜皓天

导读

房地产是市场经济中非常重要的一种产业形态,它必然符合供求关系的基本经济规律。同时,房地产还是国民经济支柱产业,兴衰起落都深受国家政策的影响。分析房地产,当然也必须要看企业主体的发展态势和成长阶段。所以,本节我们就从市场供需、政策管控、企业发展,三个方面来简要分析地产新周期的新特征。

市场供需:从短缺时代走向过剩阶段

20年来,中国房地产总市值已达到430万亿元人民币,为美国的2倍、日本的5倍,成为世界上最大的房地产市场。  

目前,全国每个家庭平均拥有1.2套住房,人均居住面积近40平方米,领头城市逐步进入存量时代。  

北京上海的城市规模已经停止扩张,人口开始负增长,中国的城市化已经完成了近60%。  

2018年全国有20个城市从新房市场过渡到存量市场,二手房交易多于新房。新房控制备案和价格,甚至要比周边二手房还要低。  

北上深住房均价已经过5万,普通职员工作30年不吃不喝才能买一套70平方米的住宅。  

租售并举。一手新房销售,一手存量租赁。一个“并”字,凸显了租售对称与对等发展的思路和布局。各大房企进军租赁领域。  

很显然,住房供给已经过了严重短缺时代,开始向存量阶段迈进。

政策管控:从市场化走向去商品化

从政策视角来看,1987~1997年为探索拓荒期,初步建立经营性土地使用权出让制度;1998~2008年,取消福利分房,开启住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段;2017年,限购限价、租售并举作为核心体系的新政推出,买房凭票、卖房限制,中国房地产行业治理模式进入新阶段。  

毫无疑问,中国的房地产市场是政策市。近十年的四个小周期,每一次波峰期都由调控政策来结束,每一次波谷期都由刺激政策带动再次上升(图0-1)。  

图0-1调控政策对地产周期的影响 

来源:百度文库  

看政策,才能攻守有道。每一个房地产企业的掌门人,都应该是理解政策周期的大师。  

整体来看,每一轮市场周期,至少由金融政策、财政政策、行政政策、建设规划四种政策力量来交织发力。  

金融政策:看利率升降周期  

财政政策:看货币收放周期  

行政政策:看调控松紧周期  

建设规划:看城市扩张周期  

领头房企已经有成熟的周期性分析方法,对宏观政策、金融、房价、地价进行多方面分析,寻找市场机会窗口。市场剧变期,较多的房企可以提前半年预测出下半年的市场将走下坡路,并进行了积极的经营安排。  

一位TOP20的投资总说,“2018年的市场走势,跟我们年前的判断差不多。只是下跌时间稍微晚点,但是速度更快。利用最后的窗口期,公司上半年把以前的老货旧货都清理得差不多了,去库存效果显著。下半年,市场下行的时候,我们长吁了一口气。”  

然而,每一轮都有新情况。周期本身在变长,以前是2~3年一个完整周期,目前这个周期很可能是5~6年。国内的政策因素、金融因素,还有外部的中美贸易战等因素,让地产行业走势更加复杂。  

更重要的是,国家对于房地产行业调控方向和力度发生了质的变化。以前还更多是疏堵结合,而这一次更多是强管控,一个“限”字,基本代表了新政的核心关键词。  

地产交易:租售并举、双竞双限  

房产交易:限价、限购、限售  

融资环节:融资限制、投资限制  

地产行业的治理模式开始路口转弯,美国模式、香港模式,还是韩国模式?每个房企老板都在深刻理解这种变化,并积极应对。  

2017年,地产行业走在了一个新的十字路口。领头的碧桂园、万科、恒大,都在小心翼翼地寻找政策与行业的边界。房企们的海外大手笔与理想城市建设忽然停步,万科受到股权大战的影响,已经连续2年错失老大的宝座。恒大和融创全力降负债去杠杆。  

5年以前,土地供应源源不断。而如今,一二线城市土地新增总量大幅收缩,房企只能通过兼并消化存量土地获得发展。面粉原料越来越少,能力不济的企业只能关停并转。  

市场在巨变,国内一线部分城市新房销售市场突然萎缩50%,近20个城市进入存量时代。租赁崛起,让很多习惯了靠销售快速回笼资金的房企猝不及防。  

而今天,经过数十年的发展,高杠杆带来高风险。在市场化调控手段反复走进死循环的恶化末期,只有祭出政策与政治的大杀器。绝大部分环节都在政策调控管制之下,多数市场行为都有浓厚的去商品化色彩。曾经那个野蛮发展的房地产市场,正在被高度管制。  

正应了那句老话,三十年河东,三十年河西。一个新时代,或许正将到来。

企业风格:从理想主义走向功利主义

万科道路与梦想的转向,也许是地产行业转身的一个背影。  

媒体人曾梳理出地产三教父,人文派的住宅产业化教父王石,工匠派的豪宅教父宋卫平,商业地产教父王健林。  

2017年,地产梦想家们正在退场。教父级大佬有的退位,有的抛售,有的转型,纷纷远离主流一线和舞台中央。  

这一年,66岁的王石正式退位。人文派的情怀,开始淡出地产。  

这一年,63岁的王健林,大规模抛售万达资产,地产销售规模快速收缩。  

这一年,60岁的宋卫平已经转向小镇建设,不太喜欢豪宅教父这个名号了。一  

张预售证的价值远大于产品真正的价值。曾经睥睨天下的产品质量,困难中曾经与业主相视而泣的水乳交融,在人们的记忆中恐怕也渐行渐远。  

一颗颗星星划过,一个旧时代结束。  

未来的地产行业,更多一分功利主义,更少一分人文情怀。万科、恒大都将以财务稳健、刚性奔跑而擅长。金融化、财务化将渗透到企业管理的细枝末节,而产品创新与用户关怀终将向经营压力低头。

总结

房地产行业已经迈进新周期,这是多数地产之士的共识。一方面我们要拥有自己的判断视角和指标,另一方面要切实分析各种趋势下给企业经营管理带来的机遇与困难,这样我们才能够在一轮轮大洗牌中,站稳脚跟,成长壮大,穿越周期。


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