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《地产新管理》序:万亿时代的丛林法则

文章来源:爱德地产研究院日期:2019-05-08作者:姜皓天

未来5年,万亿时代的竞争更加残酷。丛林法则冷血上演,每家房企都在陌路狂奔。

这不是穷途末路,而是从未经历过的新路。所有动物都要在新的环境和道路上,一边追逐一边成长,有悬崖、有搏杀。

动物世界

房地产行业将分为两个世界,那就是万亿规模的狮虎豹为一个世界、其他动物为一个世界。

如果非要分为三个世界,那就是万亿的狮虎豹、千亿的群狼鬣狗、及剩下的小动物。三个世界,三种活法,生死相搏。

第一世界是以恒碧万为首的TOP10房企,他们是动物世界的狮虎豹、恐龙界的霸王龙,万兽之王、丛林主宰,处在食物链的顶端。群羊见了忙于奔命,群狼见了默默走开。

未来5-10年他们将占据40%的市场份额,整个丛林都在他们的身影辐射范围。万科玩个金融化,整个行业都要张望;恒大全国一降价,二三线房企抖三抖。

第二世界是TOP11-30,他们是动物界的群狼鬣狗,捕猎高手,有自己的势力范围。他们大多在1000亿以上的生存与发展规模,将占据40%以上的份额。他们一直处在饥饿状态,但时刻感受到来自狮虎豹的寒风。

剩下的所有房企是第三世界,他们是食草动物,为争夺领地战斗,将占剩余的20%份额。曾经祥和温顺、和平友好,各有领地互不侵犯。如今在第一世界和第二世界的夹缝中讨食,哪里有机会就去哪里。

每片山头都是我的

在这个动物世界中,狮虎豹控制整片山林和草原的必经之路,抢占关隘。

土地是房企的黄金储备。碧桂园、恒大、融创都以高储备行走天下,数亿平的土地足够开发5年以上的。

每年60万亩宅地供应,根本无法支撑这么多房地产企业的扩张需求。

万科可以抢占一二线核心城市的核心地段,特别是成为深圳地铁战队一员。随着城市土地供应的减少,只有铁路系统还有大量的存量土地。地下铁路、地上建筑,将是节约用地的新模式。地铁建设,将衍生出大量可以建设住宅的用地。

10年后,随着三大城市群大规划骨架的逐步形成,全国村-镇-县,三级城镇将大量消失。三大城市群可以容纳全国50%的人口。而一二三线城市的优质土地资源已被狮虎豹控制。

小房企在出手之前,都要在心里掂量再三。万科在周边的覆盖率怎么样?恒大有没有直接竞争的楼盘?那时,不像现在市场还很大,还有各自的客户群和品牌影响力,有很大的生存夹缝,那时候全国的客户可能都是碧万恒的。

拿不到地,借不到钱,只能被收购。即使想尽各种办法拿到地,没有便宜的钱,没有强势品牌,没有核心专业人才,也只能与大房企合作开发。大房企占据主导地位,小房企要看脸色,处处制肘。

5年后,国际化和海洋化是否规范开放,还不得而知。中小房企还可以向存量要土地,进入城市更新市场,推动工业地产改造。但这些都是巨头的游戏,动辄几十亿几百亿的投资,岂能轻易玩得起。

每片市场都是我的

一二线+三四线,全线铺开,将是巨头们的标配。中小房企在哪里都会遇到TOP10房企。

巨头们入股链家进入董事会,不是都要来当链家的公公婆婆,而是为了通过全国最大的销售渠道,掌握全国最大客户群。链家这个当年乙方,现在成为香饽饽。

随着新房市场的饱和,直面竞争的危险越来越大,大房企可以失败甚至转身离开,而本地房企斗不过也输不起,更多可能是合作开发或被兼并。

第二世界里,特别雷同的产品与发展模式的房企,必将竞争分化、优胜劣汰。没有显著标签的房企也存活不久。

巨头们占据刚需和最大的主流市场。碧恒万都强调民生地产,建造老百姓买得起的房子。主流刚需市场都将被他们蚕食,只剩下几块较大的专业市场。

5年后,小镇和产业地产的泡沫都将过去。写字楼的领头羊绿地、艺术豪宅的融创、产业园领航者华夏幸福、小镇开创者蓝城还有绿城代建,将有自有领地而坚强生长。

还比你跑的快

千亿房企销售业绩还可以前低后高的自然生长,顺势而为靠天吃饭。拼命奔跑也只是下半年在加速。而万亿巨兽们则是全年上高速,1-12月匀速刚性推进。

以前年增长率50%,可能非常牛逼。而这几年,碧桂园、融创等翻倍增长也很常见。

由于体量巨大,或许万科每年增长10%,都够中型房企追10年。

巨头们低利润跑量,利润型房企压力山大,例如港企从大陆节节败退。万亿房企采用薄利多销的沃尔玛模式,运营高周转,他们是干不过的。

很多豪宅开发商,赚一年吃十年。但是现在房企利润,每年以一个点的速度下降。未来5-10年,5%左右的平均利润,或将饿死更多中小房企。

巨头们各自布局近百个城市近千个项目,在资本的驱动下隆隆开进。当年的区域龙头和豪宅教父,在业绩榜单上节节败退。

同类市场的房企,只能比拼更快更高更强。从资源、产品、营销、运营、品牌等专项特长,统一转向追求低价的土地储备、大量的融资、高周转。这就是“高储备+高融资+高周转”的三高模式。最后每个专业市场可能只剩下一位超级玩家。

未来,能够逆袭为王的小房企只能是超高速,2倍3倍速度增长,或者能够飞行。

金钱永不眠。互联网以分秒为单位,不分日夜。房地产以日为单位,不分周末和节假日。

大象打架,踩死鹅羊

2018年初,恒大88折,万科碧桂园尚未跟进,因为市场尚未饱和,他们客户群重合度还不够高。

5年后,单一巨头房企在单一城市或全国占有率超过10%的时候,直接肉搏的可能性大增。今天个别区域的截客、价格战很可能上升为明天全国性的活动,市场艰难的时候可能恒大全国8.8折,万科就跟进8.7折、碧桂园就8.6折。购房者乐见第二波、第三波降价,甚至补贴大战硝烟四起。

老大跟老二打架,最受伤的将是老三。巨头们打价格战,中小房企的房子最难卖。他们在产品、品牌、资本都弱一级的情况下,肯定难以招架。

大象打架,踩死鹅羊。

山雨欲来

在这一轮的发展中,第一世界、第二世界、第三世界,都会面临着各种各样的劫数。或险胜、或斗争、或消失。

巨大如万达者也曾面临生存危机。对所有房企来说,这都是一个新世界,虽然在膨胀、被催肥,但环境气候如此巨变,山雨欲来风满楼。

地产新房销售相当于赚产品和空间的钱,这是过去30年的老模式。

房屋租赁和运营,是赚服务和时间的钱,正在开始新征途。

地产金融,则是赚未来的钱。如果说从销售到租赁,是平行跨越和转型,那么从销售到金融,则是升级发展。

销售收入少一半的阿里、腾讯的市值都在3000亿美金,碧万恒的市值却还在3000亿人民币的级别。

这就是时代企业与传统企业的市值区别。当年的新浪、搜狐都是时代企业,但如今也慢慢落伍了。

唯一不变的就是疯狂奔跑快速迭代。竞争的激烈,让人恐慌与措手不及。

或有中场休息,但给你的时间不会太长。

一场场暴风骤雨,一场场生死时速,让你彻底明白,世界已经变天,而未来将更加残酷。

这个世界,没有乌托邦,没有平均主义。有的只是统治者和被统治者。你吃掉别人,或被别人吃掉。



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